「不動産は未経験だけど、株だけ持ち続けていていいのか」——そんな感覚が、じわじわ来ていませんか。法人税対策も個人の資産分散も、どちらも先送りしにくいフェーズに入ってきた今、民泊投資の利回り構造を数字ベースで一度整理しておく価値はあると思っています。

「利回り10〜20%」という数字、どこから出てくるのか

民泊投資の文脈でよく出てくる「想定利回り10〜20%（モデルケース）」。最初に見たとき、正直「さすがに盛りすぎでは」と思いました。ところが、通常の区分マンション投資（表面利回り4〜6%が多い）と構造を比べると、なぜこの数字が出るのかが見えてきます。

鍵は「1泊単価×稼働日数」の掛け算です。月30日・1泊1万5,000円で稼働率60%なら、月収は27万円、年間324万円。通常の賃貸なら同規模の物件で月15〜18万円が相場のところを、宿泊単価の分だけ上乗せできる——これが民泊の基本的な収益ロジックです。ただし稼働率は立地と運営力に大きく左右されるため、この数字はあくまでモデルケースとして読んでください。

1棟の試算を実数で読む——前提と落とし穴

具体的に見ていきます。前提条件付きの試算であり、実際の結果を保証するものではありません。

試算の前提条件

・物件：木造2×4構造トレーラーハウス（観光地近郊の賃借地に設置）
・初期投資：1,200万円（仕様・立地・付帯工事込み、概算。物件仕様・サイズ・立地・付帯工事により上下します）
・1泊単価：18,000円（2名利用ベース）
・稼働率：55%（繁閑の平均、年間約200泊）
・プラットフォーム手数料：売上の約15%（Airbnb等）
・清掃費・消耗品・管理費：月5万円（年60万円）
・地代・駐車場・光熱費：月3万円（年36万円）

年間収支のイメージ（モデルケース）

年間売上：18,000円×200泊＝360万円
プラットフォーム手数料控除後：約306万円
諸経費合計：約96万円（清掃・管理＋地代等）
手残り（税引前）：約210万円
表面利回り換算：約17.5%（モデルケース）

ここからローン返済（融資を使った場合）や法人・個人の課税が絡みます。税引前のキャッシュフローとしては、このレンジが一つの参照値になります。ただし稼働率・単価・経費はケースによって大きく変わります。実際、筆者が関わった40代の会社経営者の事例（モデルケース）では、運用初年度の稼働率が45%で着地し、当初試算より約2割下振れしました。「想定より稼働が伸びない最初の半年をどう乗り越えるか」が、実運用での最初の壁だと感じています。

減価償却で「税が減りながらキャッシュが残る」は本当に起きるか

法人税対策を考えている方が特に気にするのが、減価償却の扱いです。トレーラーハウスは税務上の扱いが通常建物と異なるケースがあり、短期間での減価償却が認められる場合があります（税理士との確認が必須です）。キャッシュアウトが少ない局面で帳簿上の損失を作れることがあり、所得圧縮効果が生じるケースも想定されます。

年収1,800万円クラスの方が法人・個人でどう使い分けるかは、顧問税理士と連携した設計が前提です。ただ、「稼ぎながら課税所得を抑える」という二重の動きが生じ得る点は、株式・投資信託だけでは得にくい構造です。

「売れない不動産」を抱えるリスクと、トレーラーハウスの出口設計

不動産未経験の方が最初に気にするのは「出口」です。トレーラーハウスの場合、土地を所有しないため固定資産税の負担が軽く、物件を移設・売却するルートが存在するケースがあります。マンション1室を購入して「売れない」状態になるリスクとは、構造が異なります。もちろん移設・売却にもコストはかかりますし、需要があるかは市況次第です。ただ、「逃げ道の設計しやすさ」は、初めて不動産系投資を検討する方にとって、判断材料の一つになることがあります。

数字を見た後、最初にすべき小さな一歩

試算を見て「悪くない」と感じた方に一つお願いがあります。まず自分の税務状況を顧問税理士に共有した上で、「こういう投資の枠組みを検討するとしたら何が論点になるか」を聞いてみてください。投資判断の前に、自分のベースライン（所得・借入余力・事業との資金分離）を整理することが、スピードと確実性を両立させる最短ルートだと考えています。PACO INVESTでは個別の試算や立地の考え方についても情報を提供していますので、気になる方はお問い合わせください。

よくある質問

民泊投資の利回りは、通常の不動産投資と何が構造的に違うのですか？

通常の長期賃貸は月額賃料が固定される一方、民泊は1泊単価×稼働日数で収益が決まります。繁忙期に単価を引き上げられる分、稼働率が安定すれば利回りが高くなるケースが想定されます。ただし稼働率は立地・季節・競合によって変動するため、年間を通じた平均値で試算することが重要です。あくまでモデルケースとして参照してください。

初期投資はどのくらいを見ておけばいいですか？

PACOのトレーラーハウスの場合、1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多いですが、物件の仕様・サイズ・立地・付帯工事（造成、電気・水道の引き込みなど）によって上下します。「いくらから」という固定値よりも、設置環境ごとの見積もりを確認するのが実態に即した進め方です。

法人で取得した場合、個人と比べて節税の効き方は変わりますか？

法人名義での取得が可能なケースがあります。法人の場合、減価償却費を損金算入することで法人税の課税所得を圧縮できる可能性があります。個人との使い分けは所得水準・法人の収益構造・借入の審査条件によって異なるため、顧問税理士・金融機関と連携した上で判断されることをおすすめします。