土地を「持っているだけ」のコストを、まず数字で確認する
郊外の遊休地が200坪（約660㎡）あるとします。固定資産税の評価額が坪5万円程度のエリアであれば、土地評価額は概算で1,000万円前後。固定資産税・都市計画税の実効税率はおおむね1.4〜1.7%程度ですから、年間14万〜17万円を収入ゼロのまま払い続けていることになります。
10年で140万〜170万円。これが現状の現金流出です。相続対策を考える前に、まずここを出発点に置いておくと、後の比較がしやすくなります。
「稼げる土地」に変わるまでのお金の動きを、一度だけ丁寧に追う
以下はあくまでモデルケースです。実際の数字は物件仕様・サイズ・立地・付帯工事・稼働率によって大きく上下しますので、参考値としてご覧ください。
前提条件
・土地：自己所有の遊休地（地代コストゼロ）
・トレーラーハウス：木造2×4構造、1棟導入
・初期投資：1,200万円（モデルケース。物件仕様や立地によって概ね990万〜1,500万円のレンジで変動します）
・運用形態：Airbnb等の短期宿泊（PACO Stay型）
・客単価：1泊2万円
・稼働率：55%（月間16〜17泊）
・管理委託費：売上の15%
年間収支の試算（モデルケース）
月間売上：2万円 × 17泊 ＝ 34万円
年間売上：34万円 × 12ヶ月 ＝ 408万円
管理委託費：408万円 × 15% ＝ 61万円
光熱費・清掃・消耗品等：年間30万円（想定）
固定資産税（構築物分）：年間5万円（想定）
年間純収益（概算）：408万円 − 96万円 ＝ 312万円
表面利回りで計算すると、408万円 ÷ 1,200万円 ＝ 約34%。費用を差し引いた実質利回りは、312万円 ÷ 1,200万円 ＝ 約26%（モデルケース）になります。ただし、稼働率は季節・立地・口コミ評価によって変動します。PACO Stayの運用実績ではAirbnb評価4.8を維持している物件もありますが、すべての物件が同等の稼働率を達成できるわけではありません。
「稼働率55%」という数字、こう疑ってみてください
地方の宿泊施設として55%は現実的なラインですが、開業直後は10〜30%からのスタートになるケースが多いです。筆者自身、2棟目を始めたとき、最初の3ヶ月は稼働率20%台が続きました。口コミが積み上がるまでのタイムラグを甘く見ていたのが正直なところで、初年度は試算より収益が下振れすることを前提に資金計画を立てることをお勧めします。
一方で、客単価と稼働率の掛け算は「どちらかが少し動くだけで収益が大きく変わる」という性質があります。たとえば客単価を1.5万円に下げて稼働率を70%にしても、月間売上は31.5万円とほぼ同水準になります。単価と稼働率をセットで考えることが、地域特性を読む上で重要です。
減価償却という「見えないキャッシュフロー」を相続対策の文脈で見ると
トレーラーハウスは固定資産として償却資産に分類されるケースが多く、法定耐用年数が比較的短いため、初期に大きな減価償却費を計上できる場合があります（税理士による確認が必須です）。帳簿上の利益を圧縮しながら実際のキャッシュフローは確保できるという効果が、ケースによっては生じます。
相続税評価の観点では、土地に建物や構築物を建設することで評価額を下げる手法が知られていますが、トレーラーハウスが「建物」として認定されるかどうかは案件ごとに異なります。筆者自身もこの点は自分で判断せず専門家に委ねており、必ず税理士と不動産の専門家に個別確認されることをお勧めします。
「撤退できる」という事実が、なぜ重要なのか
アパートを建てると、建物を壊すコストが発生し、土地の用途変更も容易ではありません。トレーラーハウスは文字通り移動できる構造ですから、立地の見直しや運用方針の変更が比較的しやすい特徴があります。慎重に判断したい方にとって、「やり直しの選択肢が残る」ことは一つの判断材料になり得ます。
ただし、移動・撤去にもコストはかかります。造成・電気・排水の工事が伴う場合はそれも初期費用に含まれますので、「気軽に動かせる」とは必ずしも言えません。この点は正直にお伝えしておきます。
まず確認したい、小さな一歩
今すぐ投資を決める必要はありません。まず手元にある土地の現況（接道・インフラ・用途地域）を整理するところから始めると、どんな活用方法が現実的かが見えてきます。PACOではモデルケースをベースにした個別相談も受け付けていますので、「うちの土地だとどうなるか」という具体的な問いを持って話を聞いてみるのが、一番遠回りしない進め方だと思います。
よくある質問
トレーラーハウスは「建物」として扱われますか？固定資産税への影響は？
設置状況・構造・自治体の判断によって異なります。随時かつ任意に移動できる状態であれば「建物」に該当しないとされるケースがありますが、電気・水道・排水を固定配管で接続した場合は「定着物」と判断される可能性もあります。固定資産税・相続税評価への影響を含め、税理士と自治体窓口に個別確認されることをお勧めします。
稼働率55%というのは現実的な数字ですか？
立地・集客力・季節変動によって幅があります。観光需要のある地方エリアでは週末中心に60〜70%を維持するケースもありますが、認知が低い初期段階や競合が多いエリアでは20〜30%台からスタートするケースもあります。モデルケースとしての55%は「ある程度運営が安定した状態」のイメージとして示したものです。初年度から同水準を見込むのは慎重に検討してください。
自己資金はどのくらい必要ですか？
融資条件によっては自己資金を抑えてのスタートも可能なケースがありますが、初期投資額の20〜30%程度を自己資金として準備しておくと資金計画が組みやすくなります。金融機関の評価は土地の担保価値・申込者の属性・事業計画書の内容などによって異なりますので、具体的な融資条件は金融機関との個別相談が必要です。