iDeCoもNISAも始めた。でも「もう一歩」が見えない——そう感じている方は少なくないと思います。視野に入りやすい選択肢のひとつが不動産投資ですが、「宿泊施設は空室リスクが高い」という印象から足が止まるケースも多いようです。今回はその"常識"を、数字と構造から少し別の角度で確かめてみます。
「稼働率の波が激しい」——それは都市型ホテルの話ではないか
宿泊業への投資を調べると、「稼働率の波が激しい」「観光業はリスクが高い」という情報をよく目にします。確かに都市型ホテルはビジネス需要と観光需要の両方を取り込める分、平均稼働率が安定しやすい面があります。ではグランピングやトレーラーハウスを使った宿泊施設はどうでしょう。
ここ数年の旅行動向で見落とされやすい変化があります。「非日常の体験」「自然の中での滞在」への需要は、都市集中型の旅行から地方・郊外へ分散しつつあります。稼働率を支える根拠が「立地の利便性」ではなく「体験の希少性」に移りつつあるとすれば、競合が少ない分だけ価格を下げずに済むケースも想定されます。ただし立地やコンセプトの選定を誤ると、この前提は成り立ちません。よくある失敗として、「体験型」を謳いながら近隣に類似施設が多く、値下げ競争に入ってしまうケースが業界では報告されています。
「動産は資産価値が早く落ちる」——でも税務上はそれが逆に働くことがある
多くの人が不動産投資に期待するのは「長期保有で資産が残る」という感覚です。ところが税務上の扱いという軸で見ると、話が変わります。
木造建物の法定耐用年数は22年。一方、PACO STAYで扱うPACO-TRAILERは車両運搬具（動産）として登録されており、法定耐用年数は4年・定率法での償却となります。1棟1,453万円〜の資産を4年で償却することで、毎年の課税所得が大きく圧縮されるケースが想定されます（前提：課税所得1,800万円超の個人。実際の効果は税理士にご確認ください）。
「資産価値が早く減る＝損」ではなく、「短期間に大きな損金を作れる＝税負担が下がる」という見方もできます。22年かけてじわじわ償却する木造建物では、構造的にこの設計は取りにくいところです。
月々は持ち出しが出るのに、年単位ではキャッシュが増えることがある
少し具体的に整理します。PACO STAYの月額送金額は、稼働率35%・1泊32,000円の前提の試算で176,800円です。分割払い（最長10年120回・審査あり）を利用する場合、月々の支払い額はこれを上回るため、月単位では持ち出しが発生します。
ところが、4年間の大きな償却額が他の所得にかかる税を減らす形で機能するケースがあります（前提：課税所得1,800万円超・税率約50%の試算）。月々の持ち出しよりも税の減少分が大きくなる期間があり、その差額が手元に残るという設計です。ただしこれはあくまで試算であり、個人の課税状況によって結果は大きく変わります。
4年後、償却が終わったらどうするのか
償却が終わる4年目以降は、この税効果がなくなります。モデルケース（架空の設定）では、5年を超えた時点で売却し、中古のPACO-TRAILER（耐用年数2年）へ乗り換える設計を想定しています。真岡プロジェクト・個人・5年ごとに乗り換え・売却額は残債と同額と仮定したモデルでは、10年で手元に残る現金が＋480万円という試算があります。売却が想定通りに進まないリスクがあることは前提として持っておいてください。
「自己資金が貯まってから動く」——その順番が正しいとは限らない理由
資産形成を考えるとき、「まとまった自己資金ができてから動く」という発想は自然です。ただ分割払い（提携の信販・審査あり）を活用すると、自己資金0円から始められるケースがあります。ひとつ注意が必要なのは、「0円で始められる」と「負担なしで始められる」は別の話だという点です。月々の支払いは送金額を上回るため、差額の持ち出しは発生します。
また、住宅ローンを抱える前の時期は、信販審査の通過しやすさという面で比較的余裕があるケースも想定されます（審査結果は個人の状況によります）。逆に、住宅購入を数年以内に検討している場合は、この分割払いが与信に影響する可能性がある点も確認しておくべき事項です。
購入前に確かめておきたいこと
PACO STAYは施設まるごとの購入ではなく、グランピング施設内の客室1棟を購入する仕組みです。旅館業の許可取得・予約管理・清掃・リネン・メンテナンスはすべて当社グループが担うため、購入後に運営の手間は発生しません。ただし収益は稼働率に連動するため、立地・コンセプト・周辺競合の状況は事前に確認することが重要です。
現在販売中のプロジェクトは こちらのページ でご確認いただけます。数字の前提や設計の詳細も記載していますので、まずは条件を見比べることから始めてみてください。
よくある質問
年収550万円でも節税効果は出ますか？
節税効果の大きさは課税所得の水準に依存します。上記の試算は課税所得1,800万円超を前提にしており、年収550万円・独身の場合は課税所得がそれより低くなるため、同じ効果が出るとは限りません。ご自身の課税状況は税理士にご確認いただくことを強くお勧めします。PACO STAYへの問い合わせ時に、税務面での相談窓口を案内することも可能です。
分割払いの審査に落ちた場合はどうなりますか？
提携の信販会社の審査が通らなかった場合、購入自体が成立しません。現金一括での購入は引き続き可能ですが、その場合は自己資金のご用意が必要になります。審査基準の詳細は信販会社の判断によるため、当社からお伝えできる情報には限界がある点をご了承ください。
5年後に売却できる保証はありますか？
売却については保証はありません。モデルケースでは「売却額＝残債」と仮定していますが、実際の売却価格は市況や当該車両の状態によって異なります。売却が想定通りに進まないリスクがあることを前提に、ご自身の許容範囲内でご検討ください。