iDeCoもNISAも始めた。でも、もう一段。そう考え始めたとき、多くの方が最初に思い浮かべるのは「不動産」です。ただ、土地活用というと「都市部の土地じゃないと話にならない」という先入観が邪魔をする。編集部が取材を重ねる中でも、そうした思い込みを持つ方に多く出会ってきました。

「場所が全て」という根拠、いつ最後に確かめましたか？

土地活用の話をすると、「結局、立地でしょ」という言葉が返ってくることがよくあります。都心に近いほど需要があり、家賃も取れる。不動産業界が長年語ってきた話です。完全な間違いではありませんが、これは「売却価格」や「担保価値」を軸にした論理です。

「運用利回り」の観点に切り替えると、景色が変わります。都市部の土地は取得コストが高い分、利回りが圧縮されやすい。たとえば取得費3,000万円の都心物件で年間賃料収入が150万円なら、表面利回りは5%です。一方、取得コストが低い地方立地でも、用途次第では同等以上の収益が出るケースがあります。「どちらが得か」は、用途と運用設計によって変わります。

地方の空き地がなぜ都市部より高い利回りを出せることがあるのか

カギは「用途の柔軟性」と「競合の薄さ」です。都市部にはホテルも賃貸マンションも飽和気味のエリアが多い。一方、観光地や高速道路インター近くの地方立地では、宿泊需要はあるのに供給が追いついていないケースがあります。

そこに着目したのが、木造2×4構造のトレーラーハウスを観光需要のある地方に設置し、Airbnbなどで宿泊施設として運用するスタイルです。競合が少なく、立地に希少性があれば稼働率が上がりやすい構造があります。モデルケースでは想定利回り10〜20%という数字が出ることもありますが、実際の利回りは稼働率・立地・季節変動・運営コストによって大きく変わります。数字はあくまで試算の出発点として捉えてください。

「建物に見えるのに固定資産税がかからない？」——取材で最初に聞いたとき、半信半疑でした

編集部が取材で最初に驚いたのが税務上の扱いです。正直に言うと、最初は「そんな話が本当にあるのか」と半信半疑でした。トレーラーハウスは、要件を満たす場合に「車両」として扱われることがあり、建物ではないため固定資産税の対象外になるケースがある、というのは多くの方が知らない論点です。

加えて、減価償却期間が建物より短く設定されやすいため、減価償却を活用した所得圧縮効果が見込まれるケースがあります。たとえば年収550万円前後の会社員の場合、副収入と所得圧縮が同時に動く構造になることがあり、ここに関心を持つ方が多いのはそのためです。ただし、税務上の扱いは個別の状況や行政の解釈によって異なります。必ず税理士への確認を前提に検討してください。

「移動できる」という出口戦略は、アパート経営には絶対にない

もう一つ、疑ってほしい前提が「不動産は長期固定」という発想です。マンションやアパートは、一度建てたら売却か取り壊しかしか選択肢がない。出口コストも時間もかかります。

トレーラーハウスは、文字通り移動できる構造です。立地の需要が変わったとき、設置場所を変えるという選択肢が残ります。30代前半で始める場合、10年後・20年後の環境変化に対応できる柔軟性は、初期利回りの数字と同じくらい重要な判断軸になりえます。

数字を自分で動かすところから始める

「どこから始めればいいか」という話ですが、まず自分で試算してみることをすすめます。PACO INVESTでは、1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多いとされています（モデルケース。物件仕様・サイズ・立地・付帯工事の内容により上下します）。この数字を、自分の融資可能枠や手元資金と照らし合わせるところが出発点です。

投資は「理解できるものから始める」が基本です。情報収集の段階で、地方立地×トレーラーハウスという組み合わせを選択肢の一つに加えてみてください。決断はそのあとで十分です。

よくある質問

土地を持っていなくても始められますか？

土地を持っていない場合でも、地主と賃貸借契約を結んでトレーラーハウスを設置・運用するスキームが検討されることがあります。ただし、土地の権利関係や契約条件によってリスクの性質が変わります。個別の状況に応じた確認が必要です。

会社員のまま副業として運用できますか？

会社員として在籍しながら不動産収入を得ているケースはあります。ただし、勤務先の就業規則による副業制限の有無、確定申告・社会保険上の扱いについては事前の確認が必要です。運用をPACO Stayなどの専門業者に委託する形であれば、実務負担を抑えやすいとされています。

「想定利回り10〜20%」という数字はどこまで参考にできますか？

あくまでモデルケースの数字です。実際の利回りは稼働率・立地・運営コスト・季節変動などによって大きく変わります。過去の運用事例における評価実績はあるものの、将来の収益を約束するものではありません。前提条件を自分で置いて試算することを強くすすめます。