次の一手として別アセットを検討しているとき、どの資料にも「利回り〇〇%」という数字が並んでいます。ところが、その数字が何を分母にしているのかは、意外と説明されていません。土地活用の利回りは「計算の前提」を変えるだけで、まったく別の投資に見えることがあります。

「表面8%」が実質4〜5%台に落ちる、よくある計算の抜け

不動産投資の世界では、「表面利回り」が会話の起点になりがちです。年間賃料収入を物件価格で割る、あの数字です。ただしこれは、土地代・建物価格・諸費用を合算した「取得コスト全体」を分母に置いているわけではありません。アパートであれば解体費、駐車場であれば舗装・整備費、建物であれば修繕積立の引当が、分母から抜け落ちていることが多くあります。

結果として、「表面8%」の物件が、実質コストを丁寧に積み上げると4〜5%台に落ち着く、というケースは珍しくありません。数字に厳しい方ほど、まずこの「何を分母にしているか」を問い直してみる価値があります。

「建物を建てれば利回りが上がる」——その計算に減価は入っていますか

業界では「土地に建物を建てるほど利回りが上がる」とよく言われます。たしかに遊休地のままでは収入はゼロです。しかし、「建物を建てれば利回りが上がる」という命題には、重要な前提が抜けています。それは「その建物の減価が、利回りの計算に入っているか」という点です。

木造であれば法定耐用年数22年、RC造であれば47年。この償却期間中に市況が変わり稼働率が落ちたとしても、建物は土地に固定されたまま、「出口を選べない」状態が続きます。このリスクは、利回りの数字だけでは見えてきません。

撤退のしやすさを比較軸に加えると、選択肢の見え方が変わる

既に区分と一棟を保有している投資家が次の分散先を考えるとき、「撤退のしやすさ」を比較軸の一つに加えると、選択肢の見え方が変わってきます。不動産は一般的に、購入より売却のほうが時間がかかります。マーケットが悪化したタイミングで抜け出す選択肢が限られる点は、利回りとセットで検討する必要があります。

一方、車両として登録された構造物（動産）は、不動産とは異なる扱いになります。移設・売却の選択肢が比較的広く、固定資産税の対象にもなりません。利回りの「高さ」だけでなく、「出口を選べるか」という観点で比べると、見える景色が変わることがあります。

耐用年数4年の定率法償却は、課税所得が高い時期にしか使えない

車両運搬具に分類される資産の法定耐用年数は4年です。定率法で償却すると、初年度から大きな経費が立ちます。モデルケース（架空）として、年収800万円のサラリーマン投資家が給与所得との損益通算を活用した場合、課税所得が圧縮される可能性があります。ただし、効果の大きさは個人の課税所得・税率によって異なり、課税所得が低い時期には恩恵が小さくなる点に注意が必要です。長期耐用年数の建物では得られないスピード感がある一方、4年で償却が終わる点も踏まえて検討してください。

PACO STAYは、木造2×4工法のトレーラーハウス（車両運搬具）をグランピング施設の客室として1棟単位で購入する商品です。価格は1棟1,453万円〜（プロジェクトにより異なる）。稼働率35%・1泊32,000円を前提とした試算では、想定利回り7.7〜14.6%（保証なし）。旅館業許可・予約・清掃・メンテナンスはすべて当社グループが担います。なお、分割払い（最長10年・審査あり）を活用すると用意する自己資金は0円からとなりますが、月々の支払いが送金額を上回る期間が生じます。差額は持ち出しとなる点を前提にご確認ください。

利回りの数字を読む前に整理しておく三つの問い

この記事でお伝えしたかったのは、「PACO STAYを選んでください」ではなく、「利回りの数字を読む前に確認すべき問いがある」という点です。分母は何か。出口はどこか。償却はどのスピードで効くか。この三つを整理してから比較すると、どのアセットが自分のポートフォリオに合うかは、自分自身で判断できるようになります。

次の小さな一歩として、今保有する物件の「実質コスト分母」を一度だけ計算し直してみることをご提案します。そのうえで、動産型アセットの仕組みを並べて見比べると、比較の解像度が上がります。販売中のプロジェクト一覧は こちら でご確認いただけます。

よくある質問

「利回り7.7〜14.6%」の幅が大きいのはなぜですか？

稼働率の違いによって変わります。前提としている稼働率35%・1泊32,000円はあくまで試算の条件であり、実際の稼働率はプロジェクトの立地・季節・集客状況によって上下します。25%稼働であれば月額送金は108,667円、45%稼働では244,933円（いずれも試算）と、大きく変わります。利回りは保証された数字ではありません。

分割払いを使った場合、月々のキャッシュフローはどうなりますか？

提携の信販による分割払い（最長10年・審査あり）を利用した場合、月々の返済額は送金額を上回ります。差額は持ち出しとなります。ただし、車両運搬具として法定耐用年数4年・定率法の減価償却が適用されるため、課税所得が圧縮され税負担が減る可能性があります。節税効果の大きさは個人の課税所得・税率によって異なります。税務の詳細はご自身の税理士にご確認ください。

既に不動産を複数保有していますが、ローン審査に影響しますか？

分割払いの審査は提携の信販会社が行います。既存のローン残高・年収・返済比率などが総合的に確認される一般的な信販審査です。審査の結果によっては分割払いをご利用いただけない場合もあります。詳細は個別にご相談いただく形になります。