区分マンション2戸、アパート1棟。ポートフォリオを積み上げてきた方ほど、「次の一手」を選ぶ基準が厳しくなるはずです。融資余力、出口、税負担——どれか一つでも読み誤ると、積み上げたバランスシートが傾く。土地活用という選択肢も、「空いているから使う」ではなく、同じ水準で評価したいところです。
「とりあえず建てた」の10年後に何が起きたか
土地活用の失敗として、業界でよく語られるパターンがあります。遊休地を持つ地主が、ハウスメーカーの提案に沿ってサブリース付きのアパートを建設。建設当初は満室に近い状態が続いたものの、10年後に一括借上賃料が引き下げられ、ローン返済と逆ざやになるケースです。
構造は単純で、「建物の固定費（ローン返済・修繕）は一定だが、賃料相場は変動する」という非対称性にあります。建設コストを回収できるかどうかの判断を、サブリース賃料という一段クッションが入った数字で行っていると、相場の変化が見えにくくなる。数字に厳しい投資家ほど、「仕組みで見えにくくなっているリスク」には注意が必要です。
「売れるか」ではなく「いつ、いくらで売れるか」を先に設計できるか
不動産投資で出口を読むとき、精度が問われるのは「売れるか」よりも「いつ、いくらで売れるか」です。建物付き土地は、築年数・立地・ローン残債・買主の融資条件が複雑に絡み、タイミングをコントロールしにくい。特にアパート1棟を既に保有している方は、売却時の買主属性（法人か個人か、融資が付くか）の難しさを実感として知っているはずです。
この点で、動産として扱われる物件は構造が異なります。PACO STAYが採用するPACO-TRAILER（木造2×4工法のトレーラーハウス・車両運搬具）は、法的に動産に分類されます。動産は不動産登記ではなく、原則として売買契約で所有権が移転します。出口の仕組みが不動産と異なるため一概に優劣は言えませんが、「撤退の手順が事前に設計できるかどうか」という視点では、検討の余地がある選択肢です。
減価償却が「後半ではなく最初の数年に効く」設計になっているか
年収800万円以上のサラリーマン投資家にとって、税負担の軽減は無視できない変数です。PACO STAYの場合、車両運搬具としての法定耐用年数は4年（定率法）。取得初年度から2〜3年に集中して償却が進むため、他の所得にかかる税が早期に圧縮されるケースがあります。
ただし前提があります。課税所得1,800万円超の税率（所得税・住民税合算で約50%）が適用される方の試算であり、課税所得が低い方には同じ効果は出ません。また4年で償却が終わると税の効果はなくなります。その前提で設計上想定されているのが、5年を超えたタイミングで売却し、中古（耐用年数2年）に乗り換えるサイクルです。
モデルケース（架空の設定・条件付き試算）
前提：真岡プロジェクト・個人・課税所得1,800万円超・稼働率35%・1泊32,000円・5年ごとに売却と乗り換えを繰り返した場合。売却額は残債と同額と仮定したとき、10年で手元に残る現金は試算上＋480万円とされています。実際の結果は稼働率・税率・売却価格によって大きく変わります。保証ではありません。
「土地なし」で参入できる仕組みが、既存の土地持ち投資家の目に留まる理由
土地活用という言葉は通常、「土地を持っている人が使い道を考える」文脈で使われます。しかしPACO STAYが提示するのは少し異なる問いです。グランピング施設に設置された客室1棟を購入し、旅館業の許可取得・予約・清掃・リネン・メンテナンスまで運営のすべてを当社グループに委託する。購入者が保有するのは客室そのものであり、土地は保有しません。
土地を持たないことで、固定資産税の土地分がかからず、相続時の評価も不動産とは異なる扱いになります。既に不動産を複数保有している方が「土地を増やさずにアセットを多様化する」という観点で検討するケースがあるのは、この構造によるものです。アセットクラスの分散という視点では、参照する価値があるかもしれません。
判断の前に手元に置きたい数字
1棟1,453万円〜（プロジェクトにより異なる）。想定利回りは稼働率35%・1泊32,000円を前提にした試算で7.7〜14.6%（保証ではありません）。月額送金額は同条件で176,800円の試算であり、稼働率25%なら108,667円、45%なら244,933円と幅があります。
分割払いを利用した場合（最長10年120回・審査あり）、自己資金0円での参入が可能なケースがあります。ただし月々の支払いは月額送金額を上回るため、差額は持ち出しになります。減価償却による税の減少分がその差額を上回る設計ですが、税率・稼働率によって結果は変わります。数字を自分の税率に引き直してから判断するのが、この種の検討の出発点です。
販売中のプロジェクトの詳細は こちらのページ で確認できます。まず数字だけ見てみるところから始めていただけます。
よくある質問
既に不動産ローンを複数抱えていますが、分割払いの審査に影響しますか？
審査基準の詳細は提携の信販会社によって異なるため、一概にはお答えできません。既存の不動産ローン残高や年収との関係は審査において確認される可能性があります。まず個別にご相談いただき、審査の可否を確認するのが現実的な進め方です。
運営はすべて委託とのことですが、稼働率が低い場合にオーナーが取れる対策はありますか？
運営（旅館業の許可取得・予約・清掃・リネン・メンテナンス）はすべて当社グループが担う賃貸管理委託方式です。個別の稼働率対策については、プロジェクトごとの契約内容を確認いただく必要があります。稼働率は外部要因（旅行需要・季節性・競合施設の増減など）に左右されるため、試算の前提となる35%が常に達成されるわけではありません。
4年で償却が終わった後、売却できなかった場合はどうなりますか？
売却が想定通りに進まないケースは当然あります。中古への乗り換えサイクルはあくまで設計上の想定であり、実際の売却価格・タイミングは市場状況によります。売却額が残債を下回る可能性もゼロではないため、出口シナリオを複数想定した上で判断することを編集部としてはお伝えしたい点です。