相続で受け継いだ土地は、何もしなくても毎年固定資産税の請求書が届きます。「何かしなければ」と思いながら、何が正解なのかわからない——そういう状況の方から相談を受けることが増えています。今回は民泊投資の利回りという切り口で、トレーラーハウス1棟分の収支をできるだけ前提条件ごと分解してみます。

「利回り〇〇%」という数字が、なぜ独り歩きするのか

不動産投資の世界で「利回り〇〇%」という数字は、前提条件次第でいくらでも変わります。満室想定なのか、稼働率を加味しているのか。管理費は引いているのか、修繕積立は含めているのか。表面利回りと実質利回りでは、同じ物件でも10ポイント近く開くことがあります。

民泊投資はこの差が特に大きい。宿泊単価が変動し、稼働率も立地や季節によって揺れるため、「表面で20%」という数字が独り歩きしやすい構造になっています。以前、私自身も稼働率を楽観的に見すぎて試算が大幅にずれた経験があります。だからこそ、前提条件を並べた上で数字を見ることが大切です。

前提を全部並べた上で、数字を見てほしい

以下はあくまでモデルケースです。個人の状況・立地・運用形態によって大きく異なります。その点を最初にお断りした上で、一例として示します。

試算の前提条件

・物件：木造2×4構造のトレーラーハウス1棟
・初期投資：1,200万円（仕様・付帯工事込み。1棟あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多く、物件仕様・サイズ・立地・付帯工事により上下します）
・立地：関東近郊・観光需要のある郊外エリア
・運用：Airbnb等のプラットフォームを活用した民泊
・稼働率：55%（年間約200泊）
・平均宿泊単価：15,000円／泊（2〜4名想定）

年間収支の内訳（モデルケース）

・年間宿泊売上：15,000円 × 200泊 ＝ 300万円
・プラットフォーム手数料（約3%）：▲9万円
・清掃費（1回4,000円×200泊）：▲80万円
・水道光熱費・消耗品など：▲30万円
・管理・運営費（外部委託の場合）：▲30万円
・固定資産税・保険・その他：▲15万円
＝ 実質手残り（税引前）：約136万円

初期投資1,200万円に対する実質利回りは、このモデルでは約11.3%という計算になります。ただし、稼働率が40%に落ちれば手残りは大きく変わり、清掃を自分で行うか委託するかでもコスト構造は変化します。「11%」という数字より、「この前提が崩れたときにどうなるか」を見ることの方が、実際には重要です。

地主が本当に気にすべきは、利回りより「土地の扱い」かもしれない

固定資産税の負担を抱える地主の方にとって、関係するのが土地の評価額です。トレーラーハウスは「車両」として扱われるため、建物の登記が発生しないケースがあります（設置方法や行政の判断により異なります）。一般的な建築物とは異なる位置づけになるため、土地の利用形態や税務上の取り扱いは、事前に税理士への確認が必要です。

また、減価償却については、木造構造物の耐用年数区分がどう判断されるかによって、所得圧縮効果が想定されるケースもあります。ただしこれも個別の状況によるため、「節税になる」と断定することはできません。税理士と一緒に試算することを強くお勧めします。

「撤退できる構造」は、長く土地を持つ人間には刺さる話だ

トレーラーハウスの特徴の一つは、設置後も移動・撤去がしやすい点です。一般建築物のように基礎を打ってしまうと、事業をやめたいと思っても建物が残ります。トレーラーハウスの場合は、設置場所が合わなければ撤退の選択肢が取りやすい構造になっています。

相談を受けた60代の地主の方（モデルケース）は、「やめられない投資はしたくない」という言葉を最初におっしゃっていました。出口の見え方が意思決定のしやすさに直結する、という感覚は、土地を長く持つ方に共通しているように感じます。利回りの数字だけでなく、こういう構造的な特徴も含めて判断材料にしてください。

次の一歩は、この試算を「自分の土地」に当てはめること

今回のモデルケースはあくまで一例です。立地・土地面積・周辺の観光需要・競合の状況によって、稼働率も単価も変わります。まず自分の土地でこの試算がどう変わるかを、専門家と一緒に当てはめてみることが、最初の実質的な一歩になると思います。PACO INVESTでは個別の状況に応じた相談窓口を設けていますので、気になる方は問い合わせフォームからどうぞ。

よくある質問

稼働率55%という前提は、現実的な数字ですか？

観光需要のある郊外エリアで、適切な価格設定と写真・説明文の質を維持した場合、到達できるケースはあります。ただし立地条件・競合状況・運用品質によって大きく変わります。Airbnbで評価4.8程度を維持する運用実績がある物件と、立ち上げ直後の物件では稼働率に差が出るのが実態です。55%を「平均」とは言えないため、自身の立地で個別に試算することをお勧めします。

清掃費80万円は高く感じますが、自分でやれば減らせますか？

理論上は減らせます。ただし民泊の清掃はチェックアウト後数時間以内に完了させる必要があり、稼働率が上がるほど物理的な負荷が高くなります。外部委託はコストですが、運営の継続性と評価維持のためには合理的な選択である場合も多いです。試算上は「委託した場合のコスト」として明示しています。

トレーラーハウスを置く土地の広さはどのくらい必要ですか？

物件のサイズや設置仕様によりますが、1棟あたりおおむね50〜100坪程度のスペースがあれば検討できるケースが多いです。駐車スペースや外構を含めた全体設計が必要になるため、具体的な必要面積は土地形状や仕様との組み合わせで変わります。手持ちの土地の広さと形状を伝えた上で、個別に確認するのが確実です。