「利回り10〜20%って、本当ですか？」——この質問、1ヶ月に何度受けるかわからないほどです。特に年収1,800万円規模の経営者の方から多い。株や投信は持っている、でも不動産は未経験。そんな方が民泊投資の数字を見て「話がうますぎる」と感じるのは、むしろ正常な反応だと思います。今回は、実際によく受ける質問に率直にお答えします。

「利回り10〜20%」は前提条件の話——数字の根拠を分解すると

裏というより、「前提条件の読み方」の問題です。民泊投資の利回りは、稼働率と客室単価の掛け合わせで大きく変わります。モデルケースとして、Airbnbで一泊15,000円・月20泊稼働できれば月収30万円、年間360万円。これを初期費用で割ると、想定利回り10〜20%というレンジが見えてきます。なお初期費用は、1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多く、物件仕様・サイズ・立地・付帯工事によって上下します。

ただし稼働率が40〜50%に落ち着く物件もあれば、観光地の好立地で90%近く稼ぐ物件もある。どちらも同じ「民泊投資」と呼ばれます。「利回りいくらですか？」という質問への正直な答えは「立地と運営次第で幅があります」になってしまうのが実情です。

不動産未経験でも運営できるか——私が冬に稼働率38%を叩き出した話

賃貸仲介を15年やっていた私自身、最初の民泊運営で試算を外しました。冬の閑散期に稼働率38%を記録したことがあります。「80%で回る」と見込んでいたので、かなりひやりとした経験です。季節変動を甘く見ていた、というのが正直なところでした。

この経験から言えることは「オペレーションを仕組み化できるかどうかが全て」ということです。Airbnbの運営はチェックイン対応・清掃・レビュー返信・価格調整など細かな業務が多い。自分でやればコストは下がりますが、経営者の方が時間をかける仕事ではありません。PACOではPACO Stayというホテル化・運営代行のフェーズが投資後に続く設計になっており、現場オペレーションをお任せしているオーナーも多くいます。不動産未経験でも「仕組みに乗る」という発想で考えると、ハードルは想定より下がるケースがあります。

節税目的で考えているが、実際どう効くのか——「先送り」という本質を理解してから判断を

トレーラーハウスは木造2×4構造で建物部分の耐用年数が短く設定されるケースがあり、初年度から大きな減価償却費を計上できる可能性があります。法人スキームで購入した場合、課税所得の圧縮効果が想定されることは確かです。

ただし、減価償却は税を「消す」のではなく「先送り」する性格のものです。「節税できる」と断言するのは正確ではなく、「減価償却を活用した所得圧縮効果が、ケースによっては期待されます」という表現が実態に近い。個人・法人どちらのスキームで購入するか、既存資産との組み合わせによっても効果は変わります。私がいつもお伝えしているのは「税理士と一緒に試算してほしい」ということ。PACOでも数字の整理はお手伝いできますが、最終的な節税設計はご自身の顧問税理士に確認してください。

「撤退できない投資」なのか——「逃げ道の設計」として移設という選択肢を知っておく

一般的なアパート投資では、売却に数ヶ月の時間と相応のコストがかかります。トレーラーハウスは構造上、移設が可能です。立地が合わなければ別の場所に移すという選択肢が理論上は存在します。

ただし、移設には費用と手間がかかりますし、移設先の確保も必要です。「気軽に動かせる」と思い込むのは危険で、「いざというとき、選択肢がある」くらいのトーンで理解しておくのが現実的です。スピードと確実性を重視する経営者の方には、この「出口の選択肢があること」が判断の後押しになるケースが多いと感じています。

まず「自分の目的」を言語化することが、一番最初にやるべきこと

民泊投資の利回りは条件次第で大きく変わります。「10〜20%（モデルケース）」という数字だけで判断するのは危険ですし、逆に数字を疑って何もしないのも一つの選択の放棄です。節税が主目的か、キャッシュフローか、資産分散か——目的によって最適な構造はまったく変わります。

PACOでは、投資目的の整理から試算のご相談まで対応しています。「話を聞くだけ」でも構いません。経営者の方が時間を使うに値する会話ができるよう、私自身が関わっています。

よくある質問

民泊投資の初期費用はいくらから考えればいいですか？

PACOのトレーラーハウス投資の場合、1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多いです（モデルケース）。物件の仕様・サイズ・立地・付帯工事によって上下しますので、「990万円で必ず買える」という固定した前提は持たず、まず具体的な条件を持ってご相談いただくことをおすすめします。

法人名義での購入はできますか？

法人での購入を前提に検討されているオーナーは少なくありません。ただし、法人スキームが個人スキームより有利かどうかは、既存の法人の規模や財務状況によって異なります。顧問税理士との事前確認を強くおすすめしています。PACO側でも概算の数字整理はお手伝いできますが、最終判断は専門家と行ってください。

Airbnbの評価が低い物件でも利回りは出ますか？

Airbnbはレビュー評価が稼働率に直結するプラットフォームです。評価4.0未満と4.5以上の物件では、同じ立地でも稼働率に20〜30ポイント差が出るケースがあります（モデルケース）。PACOがAirbnb評価4.8の運用実績を持つのも、この点を重視しているからです。評価が低い状態での利回り試算は、かなり保守的に見積もる必要があります。