iDeCoとNISAは動かし始めた。でも、これだけで老後が本当に足りるのか——そういう腑に落ちなさを抱えている32歳は少なくないと思います。もう一段踏み込むとしたら何か、と調べるうちに「民泊投資の利回り10〜20%」という数字に行き当たった。ただ、その数字が自分の年収・税率・生活状況に置き換えるとどうなるのか、なかなかイメージがわかないものです。今回はその試算を、前提条件をすべて開示した上で展開してみます。
「利回り10〜20%」は表面か実質か、先に確認しないと話になりません
民泊投資の文脈でよく出てくる「利回り10〜20%」という数字。これが表面利回りなのか実質利回りなのかで、まったく意味が変わります。表面利回りは「年間宿泊収入 ÷ 初期投資額」の単純計算。清掃費・プラットフォーム手数料・税金・管理コストを差し引いた後が実質利回りです。
一般的な賃貸アパートの実質利回りが4〜6%程度で語られることが多い中、民泊投資では運営次第でそれを上回る水準が想定されるケースもあります。ただし稼働率の変動リスクを同時に背負う構造であることは、数字を見る前に把握しておくべきでしょう。
前提を全部開示して、一度試算してみます
あくまでモデルケースです。個人の状況・立地・運用形態によって数字は大きく異なります。その前提で読んでください。
前提条件（モデルケース）
初期投資：1,200万円（PACO INVESTの木造2×4構造トレーラーハウス1台。物件仕様・サイズ・立地・付帯工事により概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多く、条件によって上下します）／立地：地方観光地の自己所有地または地代込み想定／稼働率：55%（年間約200泊）／1泊単価：15,000円
年間収支のシミュレーション
年間宿泊収入：15,000円 × 200泊 ＝ 300万円。ここからAirbnbのホスト手数料（約3%）が9万円、清掃費（1回4,000円 × 200泊）が80万円、消耗品・備品補充が年間10万円、地代・管理コストが20万円と仮定すると、経費合計は119万円程度。営業利益は181万円となります。
実質利回りに換算すると、181万円 ÷ 1,200万円 ＝ 約15.1%（モデルケース）。表面利回りは300万円 ÷ 1,200万円 ＝ 25%ですが、実質ベースではこの水準まで落ちてきます。賃貸アパートと比較すると高水準に映るシナリオではある一方、稼働率が40%（年間約146泊）に落ちた場合、収入は219万円まで下がり、清掃費などの変動費を考慮しても営業利益は100万円を割り込む計算になります。この振れ幅をどう受け止めるか、が民泊投資の本質的な問いです。
「節税になるはず」という思い込みで先走ると、修正申告になります
年収550万円の会社員にとって、民泊投資で気になるのが税務面の扱いです。トレーラーハウスは税務上の取り扱いによっては減価償却の対象となり得るため、計上できる償却費が給与所得と損益通算される形で所得圧縮効果が想定されることがあります。ただしこの点は物件の構造・固定方法・税務署の判断によって異なります。
実は私自身、最初の年に減価償却の計算を税理士に確認せず自己判断で処理しようとして、結果的に修正申告になった経験があります。「節税になるはず」という思い込みで動くのが一番危ない。手間でも専門家に確認してから進める、というのが現実的な順番です。
稼働率55%は「中間値」です。上も下も普通に起きます
試算で使った55%（年200泊）という稼働率は、根拠のある数字というより「中間値」に近い設定です。Airbnbのスーパーホスト水準の物件では年250〜280泊を達成するケースもあり、PACOの運用実績ではAirbnb評価4.8を獲得している物件もあります。一方、集客に苦労して100泊以下にとどまるケースも存在します。
稼働率に最も影響するのは、立地・写真品質・レビュー管理・価格戦略の4点です。管理を外部の運営会社に委託する場合、手数料が売上の15〜30%程度かかることが多く、それを織り込むと実質利回りはさらに変わってきます。今回の試算を「最良のシナリオ」として読まないことが大切です。
次の一歩は、この試算を「自分の数字」に置き換えることです
今回のシミュレーションはあくまでモデルケースであり、あなたの年収・税率・使える資金・候補地の特性によって数字はかなり変わります。まず手を動かしてほしいのは、自分が確保できる土地または地代コストを調べること、そして近隣Airbnb物件の稼働状況を実際に検索して確かめることです。
民泊投資の利回りは、前提次第でいくらでも良く見せられる数字でもあります。自分の条件で再計算したとき、それでも成立するかどうか——そこが出発点になると思います。興味があれば、PACOのモデルケース資料を取り寄せて、自分の数字と照らし合わせてみることをおすすめします。
よくある質問
民泊投資の利回りと、アパート投資の利回りは、どちらが現実的ですか？
一概には言えませんが、モデルケースで比較すると民泊投資の実質利回りが高く出るシナリオが想定されやすい傾向があります。ただし民泊は稼働率の変動リスクが大きく、アパートは賃料が安定している代わりに空室リスクが長期化しやすい特性があります。どちらが「現実的か」は立地・運用スキル・資金規模によって変わるため、利回りの数字だけで単純に比較することには慎重であるべきだと思います。
年収550万円でも融資を使って始められますか？
融資条件は金融機関・物件の担保評価・本人の属性によって大きく異なります。会社員としての安定収入は審査上プラスに働くケースがありますが、民泊向け融資は通常の住宅ローンとは異なる商品となるため、事前に複数の金融機関に相談するのが現実的な進め方です。「融資条件によっては自己資金を抑えてのスタートも想定される」ケースはありますが、断定はできません。
清掃や管理が不安ですが、自分でやらなくても運用できますか？
民泊運営の代行サービスを提供している会社は増えており、清掃・チェックイン対応・レビュー管理を一括委託するモデルも一般的になっています。ただし委託費用は売上の15〜30%程度かかるケースが多く、それを織り込んだ上で利回りが成立するかどうかを必ず確認してください。PACO Stayのような運用サポートの仕組みを活用している投資家もいます。