区分マンション2戸、アパート1棟と積み上げてきた方なら、次の一手に慎重になるのは当然です。アセットが変わると数字の読み方まで変わる。Airbnb投資も例外ではなく、多くの既存投資家が信じている"ある前提"が、実は逆に機能するケースがあります。

「都市部のほうが稼げる」——賃貸仲介15年のキャリアがあっても、私はこの前提を疑えなかった

Airbnb投資を語る記事の多くが「都市部・観光地に近い立地が有利」という前提で書かれています。訪日外国人の集中、交通利便性、需要の安定性。どれも理屈としては正しく、賃貸仲介の現場にいた私も15年間そう信じていました。

ところが、2棟目を運用し始めてから気づいたのは、「稼ぎやすさ」と「利回りの出やすさ」は別の話だということです。都市部は需要があるぶん競合も多く、物件取得コストと許認可のハードルが一気に上がる。競争に勝てても、初期投資を回収するまでの時間軸が想定より伸びるケースがあります。

地方の空き地が都市より利回りで上回ることがある、その構造的な理由

地方立地のAirbnb投資、とくにトレーラーハウスを使った形態で注目したいのは、土地の調達コストが劇的に下がる点です。都市近郊のマンション1室に費やす金額で、地方では複数台の運用単位を組めるケースがあります。

需要の総量は都市部より小さい。ただ、競合も少なく、「この地域でユニークな体験ができる宿」としてポジションを取りやすい。PACOで運用実績のある物件でも、Airbnb評価4.8前後を維持しているケースがありますが、その多くが「代替が少ない地域」に立地しています。需要の絶対量より、需要の競合密度を読むほうが利回りには効く——これが私の現時点での認識です。

数字に厳しい人ほど問われる、「稼働率の前提をどこに置くか」という一点

試算を見るとき、私がいちばん気にするのは稼働率の設定です。よくあるモデルケースでは60〜70%で組まれていますが、立地によってはオフシーズンに30%台まで落ちることもある。逆に、独自性のある体験型物件が口コミで回り始めると、繁忙期に80%を超えることもあります。

モデルケースとして、1泊15,000円・年間稼働率60%（稼働日数219日）で試算すると、年間売上は約328万円。ここから清掃費・OTAプラットフォーム手数料（概ね15〜20%）・保険・消耗品等を差し引くと、実質手残りは年間200万円前後になることが想定されます。ただし、立地・運営体制・季節変動により実際の数値は大きく変わります。

初期投資については、トレーラーハウス型で1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多く（モデルケース）、物件仕様・サイズ・立地・付帯工事により上下します。この幅を自分のケースにあてはめて試算することが、判断の出発点になります。

「動かせる資産」は、立地を読み誤ったときに初めてその価値がわかる

アパート投資家の方に特に伝えたいのが、出口の非対称性です。木造アパートの売却は、築年数や空室率によって相場が大きく揺れます。一方、トレーラーハウスは車両扱いが基本のため、移設・再配置という選択肢が残ります。立地が読み違いだったとき、「動かせる」かどうかは資産管理上かなり大きな差です。

私自身、2棟目で稼働率の前提を楽観寄りに置いてしまい、1年目の収支が想定より下振れました。そのとき「移設できる」という選択肢があったことで、損切りのタイミングと方法の幅が不動産のときより広かった。既存の区分マンションとアパートに加えて1台組み込んだとき、ポートフォリオ全体の流動性がどう変化するかを試算してみると、判断の解像度が上がることがあります。

業者の試算を疑うより先に、自分の前提を一行ずつ書き出す

Airbnb投資を検討する段階で、業者から提示されるモデルケースの数字を鵜呑みにするのは危険です。ただ、だからといって「怪しい」と距離を置くのも違う。自分の候補地・候補仕様・自分の税率で試算し直す作業が、リターンとリスクの両方を自分事にする唯一の方法です。

前述のとおり、私は2棟目の稼働率前提を楽観寄りに置いて1年目に下振れを経験しています。役に立ったのは精緻なモデルケースより「どこで前提を置き違えたか」を振り返る習慣でした。民泊・Airbnb投資を次の一手として検討するなら、まず自分の前提を一行ずつ書き出すところから始めることをおすすめします。

よくある質問

既存のアパートローンがある状態で、トレーラーハウス投資の融資は通りますか？

金融機関の審査方針によって異なりますが、トレーラーハウスは車両扱いとなるケースが多く、不動産担保融資とは異なる与信枠で検討されることがあります。アパートローンを抱えている方でも、融資の種別が違えば影響を受けにくいケースがあります。ただし判断は金融機関ごとに異なるため、個別の事前相談が必要です。

年収800万円のサラリーマンが民泊投資に参入した場合、税負担はどう変わりますか？

木造構造の減価償却を活用した所得圧縮効果が見込まれるケースがあります。ただし、効果の大きさは取得価格・耐用年数・給与所得との合算など個人の税務状況に依存します。「節税になる」と断定はできませんので、税理士との事前確認が必須です。

Airbnb運営は自分でやらないといけないのですか？

清掃・ゲスト対応・価格調整などの運営業務は、民泊運営代行事業者に委託するのが一般的です。PACOの場合、PACO Stayという運営サポートの仕組みがあります。委託コストは収支に直接影響するため、手数料体系と業務範囲を事前に確認したうえで試算に組み込む必要があります。