「株も投信も持ってる。でも、何か足りない気がするんですよ」——年商1.5億円の会社を経営するKさん（45歳・仮名）から、そんな相談を受けたのは数ヶ月前のことです。個人資産の分散を真剣に考え始めたものの、不動産は未経験。Airbnb投資が頭にあるとのことでしたが、「自分の数字で考えたことがない」というのが出発点でした。今回はそのやり取りをベースに、モデルケースとして整理します。なお、実際の投資判断には税理士・金融機関への確認が必須です。
「金融資産だけ」では落ち着かない——その正体は「同じ波に全部乗っている」こと
Kさんの「足りない感」は、資産の種類の偏りからきていました。株・投資信託はすでに一定額保有していますが、いずれも市場連動型です。円安・金利変動・地政学リスクといった一つの波が来ると、保有資産全体が同じ方向に揺れる構造になっていました。
不動産は市場との相関が比較的低い非流動資産とされており、「動き方が違う資産を持つ」こと自体に分散効果が想定されます。もちろんリスクがゼロではありませんが、Kさんがそこに目を向けたのは、資産分散の基本に沿った自然な発想だったと思います。
「法人税対策になる」は本当か——税理士に聞く前に整理しておきたい仕組み
Kさんが気にしていたもう一つの論点が節税効果でした。「Airbnb投資で税金が減ると聞いたけど、どういう仕組みなの？」という質問です。ここは誤解されやすい部分です。
トレーラーハウスのような償却資産は、法定耐用年数が短く設定されているケースがあります。そのため初期に大きめの減価償却費を計上できる可能性があり、所得圧縮効果が想定される場合があります。ただし、個人保有か法人保有か、課税所得の水準、他の資産との兼ね合いによって効果は大きく変わります。「節税になる」と断言はできません。Kさんにも最初に「まず顧問税理士に聞いてください」とお伝えしました。
余談ですが、私自身も以前、減価償却の効果を過大に見積もって試算を組んだことがあります。実際に税理士に確認したところ、他の所得との損益通算に制限があり、想定より圧縮幅が小さかった——という経験があります。数字は先に専門家と詰めるべきだと、そのとき実感しました。
「稼いでいる立地」と「稼いでいない立地」——差が生まれる要因はどこか
Kさんは当初「田舎に置いても需要があるの？」と懐疑的でした。ところが、観光地・温泉地・アウトドア拠点に近いエリアでは、Airbnbの稼働率が都市型物件を上回るケースがあります。私が関わったトレーラーハウスの事例でも、あえて非都市圏を選んだ物件がAirbnb評価4.8台を維持していた時期がありました（モデルケース・時期・条件により変動）。
一方で「どんな立地でも稼げる」とは言えません。周辺の競合施設数、アクセス、観光動線——これらを一つひとつ確認しないと稼働率の読みが甘くなります。Kさんへの試算を出す前に「どこに置くか」の議論を先行させたのは、そのためです。
試算の前に「前提」を揃える——Kさんと一緒にやったこと
仮のモデルケースとして、1泊15,000円・月間稼働率60%・1台運用で考えてみます（宿泊料・稼働率・初期投資額はあくまで仮定値であり、実際は大きく異なります）。単純計算では月間売上約27万円ですが、そこからAirbnb手数料（概ね15〜20%程度）・清掃費・光熱費・管理費が引かれます。手残りは月間15〜18万円程度になるケースもありますが、条件次第で大幅に変わります。
初期投資については、トレーラーハウス1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多いです（物件仕様・サイズ・立地・付帯工事により上下します）。Kさんには「融資条件によっては自己資金を抑えてスタートできるケースもある」とだけお伝えし、融資の可否は金融機関との相談が先であることを強調しました。
「決断が早い人」ほど、最初に確認すべき4つのフェーズ
Kさんは決断が早いタイプでした。ただ、Airbnb投資には立地選定・許認可（旅館業法・住宅宿泊事業法）・運営管理・稼働率維持という4つのフェーズがあり、いずれかが欠けると計画全体が崩れます。スピードより順序が重要です。
「確実性」を高めるには、出口戦略も含めて考えることが大切です。トレーラーハウスは構造上、移動・転用が可能なため、立地が合わなければ別の場所に移すという選択肢が生まれることがあります。区分マンションにはない特性のひとつです。ただし、移動コストや許認可の再取得も発生しますので、「気軽に動かせる」と捉えるのは禁物です。
まとめ——Kさんの相談が「試算より前」で止まった理由
Kさんとの相談は「試算より先に立地と税務を固める」という結論で終わりました。利回り数字を先に並べるより、自分の税務状況・使える融資枠・候補地の需要——この3点を整理することが先です。
同じステージで考えているなら、まず顧問税理士に「減価償却の活用余地があるか」を確認することから始めると、地に足のついた議論ができると思います。このブログでは引き続き、そういった現場感覚をお伝えしていきます。
よくある質問
法人でトレーラーハウスを保有することはできますか？
法人名義での保有・運営が可能なケースがあります。法人税の課税所得を圧縮できる可能性がある一方、融資条件や登記の扱いが個人と異なる部分もあります。顧問税理士・司法書士と連携した上で検討されることをお勧めします。具体的な節税効果は個々の状況により大きく異なります。
Airbnbの運営管理を自分でやる必要はありますか？
清掃・チェックイン対応・ゲスト対応を自分で行う方法と、運営管理会社に委託する方法があります。委託の場合、管理費として売上の15〜30%程度が差し引かれるケースが多く、手取りは減りますが、本業に集中できるという点では現実的な選択肢になることがあります。PACO Stayのような運営支援サービスを活用する事例もあります。
想定利回りはどのくらいですか？
立地・稼働率・初期投資額・運営コストによって大きく異なります。モデルケースとして想定利回り10〜20%で検討されるケースもありますが、あくまで試算上の数字であり、実際の運用結果とは異なります。稼働率が想定を下回る場合や、予期しない修繕費が発生する場合もあるため、保守的な前提でのシミュレーションをお勧めします。