区分マンションもアパートも持ちながら、次に何を買うか迷っている。そういう方から「民泊投資って実際どうなんですか」と聞かれる機会が増えています。数字に慣れた投資家ほど、表面利回りだけで飛びつかない。むしろ慎重に疑う。その姿勢は正しいと思います。今回はよく受ける質問4つに、できるだけ正直に答えます。
「通常の賃貸と比べて、民泊は本当に利回りが出るんですか？」
結論から言うと、「出るケースもあれば、出ないケースもある」というのが正直なところです。稼働率×単価で収益が決まる構造なので、固定賃料の賃貸と比べると変動幅がかなり大きい。
モデルケースで話すと、地方の観光需要がある立地で1泊1万5,000円・月稼働率65%前後で運営できれば、想定利回り10〜15%のレンジに入ることがあります。ただしここから、季節変動・清掃費・OTA手数料（Airbnbなら15〜20%程度）を差し引いた後の実数字は、試算書の数字より低くなるのが普通です。
私自身、最初の試算で稼働率70%をそのまま置いて、3ヶ月後に現実と向き合う羽目になりました。「根拠のない楽観値」を疑わなかったのが失敗です。それ以来、初年度の稼働率は50〜55%で置き、それでもプラスになるかを先に確認するようにしています。
区分・アパートと何が違うのか――「運営で差がつく」とはどういうことか
既存の不動産を持っている方に特に伝えたいのは、民泊は「稼働管理型の事業」に近いという点です。賃貸は入居者が決まれば月次の管理は比較的安定しますが、民泊は稼働率・レビュー評価・プラットフォームのアルゴリズム変化に常に向き合う必要があります。
裏を返すと、「運営で差がつく」アセットでもある。同じ立地・同じスペックでも、写真・価格設定・口コミ対応の違いで稼働率が10〜15ポイント変わるケースは珍しくありません。賃貸では努力が利回りに直結しにくい部分が、民泊では比較的反映されやすい構造です。
PACOが運営する物件でAirbnb評価4.8台を維持しているケースがありますが、その背景には清掃クオリティの標準化と、入居初期のレビュー獲得への地道な取り組みがあります。「買ったら放置」ではなく、「育てる」感覚に近い投資だと思っています。
出口戦略はあるのか――「民泊物件って売れますか？」という問いに正直に答えます
数字に厳しい投資家がここを聞いてくるのは当然です。正直に言うと、民泊物件の流動性は区分マンションより低い場面が多い。特定用途に紐づいた物件は買い手が限られるからです。
ただ、PACOが扱うトレーラーハウス型の場合は構造が少し異なります。木造2×4構造のトレーラーハウスは「移動可能な構築物」として扱われるケースがあるため、土地から切り離した売却・移設という選択肢が生まれることがあります。通常の建築物にはない性質です。
もちろん「いつでも売れる」という保証はなく、移設コストや需要地との兼ね合いが出てきます。出口を「撤退の柔軟性」として捉えると固定建築物より選択肢が広い、というのが実感です。ただし個別の状況によって大きく異なるため、購入前に出口シナリオを2〜3パターン描いておくことを強くお勧めします。
アパートを既に持っているのに、民泊を加える理由はあるのか
「あるかどうか」ではなく「その人のポートフォリオ次第」という話になります。賃貸収入はインフレ局面では実質目減りしやすい。民泊の宿泊単価は市況連動性が高く、物価や需要の上昇を比較的拾いやすい性質があります。
減価償却の観点も見逃せません。トレーラーハウスは耐用年数の設定が建築物と異なるケースがあり、減価償却を活用した所得圧縮効果が想定されることがあります。年収800万円台で既存の不動産収入もある方の場合、税引き後のキャッシュフローに影響が出るケースもあります。ただし税務処理は物件の性質・申告方法・個人の所得状況によって異なるため、必ず税理士への確認が必要です。
「分散」という観点で言えば、賃貸と民泊は収益構造がかなり違う。景気サイクルへの感応度も異なります。既存の賃貸ポートフォリオと「相関が低いアセット」を加えることに意味を感じるかどうか、それがこのアセットを検討するかどうかの分岐点だと思います。
次の小さな一歩として
民泊投資は、数字だけで判断するには変数が多すぎます。まず自分のポートフォリオの中でどの役割を担わせたいかを決める。そのうえで、稼働率を保守的に置いた試算と、出口シナリオを2〜3パターン書いてみる。それだけでも、見え方はかなり変わるはずです。
「一度、具体的な数字で話を聞いてみたい」という方には、PACOのモデルケースをもとにした個別の情報提供も行っています。勧誘ではなく、一緒に試算を確認するようなスタンスで対応していますので、気になる方はお気軽にお問い合わせください。
よくある質問
民泊投資の初期費用はどれくらいかかりますか？
PACOのトレーラーハウスを活用した民泊投資の場合、1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多い状況です（モデルケース）。物件の仕様・サイズ・立地・付帯工事の内容によって上下するため、この数字を固定費として捉えることはお勧めしません。個別の条件をもとに確認するのが確実です。
民泊営業には許可が必要ですか？
住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出、または旅館業法に基づく許可取得が必要になります。年間営業日数の上限（新法では180日）や地域ごとの条例規制があるため、立地選びの段階から法的な確認が不可欠です。PACOでは開業前の法的確認フローについても情報提供しています。
運営を自分でやらなくても成り立ちますか？
清掃・ゲスト対応・価格調整などをすべて自分で行う必要はなく、民泊管理会社への委託という選択肢があります。ただし管理手数料（売上の15〜30%程度が多い）が発生するため、委託前提の試算をきちんと組んでおくことが重要です。PACO Stayでは運営フェーズの管理サポートも提供しており、初めて民泊に参入する投資家の方にも対応しています。