「利回り10〜20%という数字を見せられたが、何を前提にしているのかわからない」——そういう相談を、年商1億円超の経営者の方からよく受けます。財務数字を読み慣れているからこそ、根拠の見えない数字には警戒感が働く。その感覚は正しいと思います。今回は宿泊施設投資の利回りを、前提条件ごとに分解して整理します。
「利回り」という言葉が、実は試算ごとに別物を指している
不動産投資では「表面利回り」と「実質利回り」が使われますが、宿泊施設型投資になると、さらに「稼働率」「客単価」「運用コスト」の変数が加わります。同じ物件でも、前提の置き方次第で数字は大きく変わります。
試算を読むときに「どの前提で計算しているか」を先に確認する習慣が重要です。財務数字の読み方に慣れている方であれば、その感覚をそのまま投資試算に持ち込んでください。
モデル試算を内訳まで一段階深く見ると、何が変わるか
以下はあくまでモデルケースです。立地・仕様・運用形態によって実際の数値は大きく異なります。「思考の補助線」として読んでください。
前提条件の設定
・物件：木造2×4構造のトレーラーハウス（宿泊施設仕様）1棟
・初期投資：1,200万円（仕様・付帯工事込み。物件仕様や立地により概ね990万〜1,500万円のレンジで変動するケースのうち、中間値を設定）
・立地：地方観光エリア（関東から新幹線2時間圏内を想定）
・客単価：1泊2名で3万円（Airbnb等のOTA経由）
・稼働率：月間20泊（66%稼働）
・運営形態：外部管理委託（手数料20%）
年間収支の概算（モデルケース）
月間売上：3万円 × 20泊 ＝ 60万円
年間売上：60万円 × 12ヶ月 ＝ 720万円
管理手数料（20%）：▲144万円
水道光熱費・消耗品・清掃費（概算）：▲80万円
固定資産税・保険・その他：▲20万円
年間手残り（税引前）：約476万円
初期投資1,200万円に対して年間手残りが約476万円であれば、収益率は約39%に見えます。ただしこれは「月20泊が12ヶ月維持された場合」という強めの前提です。実際には季節変動があり、オフシーズンは月10泊を下回るケースも想定しておく必要があります。
稼働率を月10泊で再試算すると、年間売上は360万円。同じコスト構造を差し引くと手残りは110〜120万円程度となり、収益率は一桁台に落ちます。この「幅」を理解した上で判断するかどうか、そこが分かれ目です。
余談ですが、私が最初にこの試算を自分で組んだとき、清掃費を月3万円で見積もっていました。実際に運用事業者に確認したところ、週末集中型の稼働パターンでは月6〜8万円になるケースがあると指摘され、手残りの試算をやり直した経験があります。コスト側の前提は、楽観的になりやすい部分です。
高所得の経営者が「税引後」で見ると、数字の景色が変わる理由
宿泊施設投資では、建物の減価償却を活用した所得圧縮効果が想定されます。木造構造の場合、耐用年数の設定によって短期間での償却が可能になるケースがあり、高所得者ほどこの効果が相対的に大きく機能することがあります。ただし税務上の取り扱いは個人・法人の状況によって異なるため、必ず顧問税理士への確認が必要です。
たとえば年収1,800万円の方が個人で保有した場合、所得税・住民税の実効税率は50%超になるケースがあります。その状況で減価償却により課税所得を圧縮できると、「税負担が下がる」と同時に「キャッシュアウトが抑えられる」という二重の効果が生まれることがあります。税引前の収益率と税引後の実質的な手残りは、かなり異なる数字になるケースがあります。
「想定と違ったとき、止められるか」——撤退シナリオを先に確認すべき理由
トレーラーハウスが通常の不動産と異なる点のひとつは、固定資産として登記されない移動可能な構造物であることです（※設置状況・行政判断により異なります）。建物を解体せずに移設・売却できる可能性があるため、出口戦略の選択肢がやや広くなる場合があります。
スピードと確実性を重視する経営者にとって、撤退シナリオの確認は利回りの確認と同じくらい重要な論点です。私自身がトレーラーハウスを最初に検討した際、この点の調査に最も時間をかけました。利回りより先に「どう出るか」を固めたことで、その後の判断基準が明確になりました。
次の一手は、自分で前提を動かしてみること
今回のモデルケースは補助線にすぎません。客単価が2万円か4万円かで結果は大きく変わります。稼働率が月15泊か25泊かでも変わります。「自分ならどの前提を置くか」を考えてみることが、最初の実質的な一歩になります。
PACO INVESTでは、Airbnb評価4.8の運用実績を持つ事業者との連携を一部で行っています。具体的な立地や稼働率の実績については、個別のお問い合わせにより、より実態に近い数字をお伝えできる場合があります。
よくある質問
初期投資はいくらから検討できますか？「990万円から」という表記を見たのですが
物件の仕様・サイズ・立地・付帯工事の内容によって変動します。検討されるケースとしては1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジが多いですが、これはあくまで参考値であり、「990万円で始められる」という固定値で語れる性質のものではありません。現地調査や仕様の確定を経て個別に算出されるため、まず具体的な条件を整理するところから始めることをお勧めします。
法人名義での取得はできますか？節税効果は個人と変わりますか？
法人名義での取得が可能なケースもありますが、税務上の扱いは法人の状況・事業目的・取得スキームによって異なります。減価償却を活用した所得圧縮効果は個人・法人で異なる形で現れることがあるため、必ず顧問税理士・税務専門家への確認をお願いしています。PACO INVESTでは税務アドバイスは行っておらず、物件・運用に関する情報提供にとどまります。
観光地でなければ稼働率は厳しいですか？
観光エリアへの近接度は稼働率に影響する要因のひとつですが、それだけが決定要因ではありません。ワーケーション需要・企業研修・グランピング需要など、宿泊目的は多様化しています。一方で、アクセスが不便な立地では客単価を高く設定しても集客が難しいケースもあります。「立地が稼働率に与える影響」は、投資前に最も丁寧に検討すべき変数のひとつです。