iDeCoとNISAは動かし始めた。でも正直、それだけで老後2,000万円の不足分が本当に埋まるのか、まだ確信が持てていない。そんなタイミングで「民泊投資」や「トレーラーハウス」という言葉が目に入ったとしたら、まず気になるのは「で、実際いくら動くの？」という一点だと思います。今回は節税と副収入の両方を意識している30代会社員を想定し、前提条件を全部開いた上で試算してみます。
「利回り◯%」より先に、何にいくら払うかを確認する
不動産系の記事は「想定利回り◯%」を冒頭に出しがちですが、前提条件が変われば利回りはどうにでも動きます。まず初期投資の規模感から入るのが、個人的には誠実な順番だと思っています。
PACOのトレーラーハウス（木造2×4構造）は、物件仕様・サイズ・立地・付帯工事によって変動しますが、1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多いというのが現状の感覚値です（モデルケース／物件仕様や立地で変動）。「990万円が固定の最低価格」というわけではなく、付帯工事の内容次第でこのレンジを超えることもあります。今回の試算では、初期投資1,200万円を前提に置きます。
試算の前提条件を全部開く
試算の信頼性は「前提の透明度」で決まります。以下はあくまでモデルケースであり、実際の運用結果は諸条件によって異なります。
前提条件（モデルケース）
・初期投資：1,200万円（本体＋付帯工事込み）
・融資：1,000万円（金利2.5%、15年返済）→ 月々返済額：約6.7万円
・自己資金：200万円
・運用形態：Airbnb等の短期宿泊（民泊）
・想定客単価：1泊2万円
・想定稼働：月18泊（稼働率60%）
・月間売上：36万円
・運営費（清掃・消耗品・プラットフォーム手数料など）：売上の30%＝約10.8万円
・月間純収益（返済前）：約25.2万円
・月間返済後キャッシュフロー：約18.5万円
年間換算すると、返済後キャッシュフローは約222万円。初期投資1,200万円に対する表面利回りは売上ベースで約21%ですが、返済・運営費を引いた実質ベースではかなり異なります。稼働率・客単価・融資条件が変われば当然この数字も動きます。たとえば稼働率が40%に落ちた場合、月間売上は24万円まで下がり、返済後キャッシュフローはほぼゼロになる計算です。
年収550万円の会社員に節税が効いてくる場面とは
トレーラーハウスは「車両」として扱われるケースがあり、その場合の法定耐用年数は4年とされています（設置状況・構造要件・税務署の判断によります。個別の税務判断は必ず税理士に確認してください）。
仮に1,200万円の物件が4年均等償却された場合、年間300万円の減価償却費が計上されます。副業所得が年間200万円あっても、帳簿上は100万円の赤字になり、給与所得と損益通算できる可能性があります。年収550万円で所得税・住民税の合算税率が約30%前後の方なら、このモデルケースでは30万円前後の節税効果が想定されます。ただし事業実態の有無・申告内容・個人の税務状況によって結果は大きく変わるため、この数字はあくまで参考値です。
この試算の「甘い部分」を自分でツッコんでおく
稼働率60%は「悪くない数字」です。Airbnbでは立地・写真クオリティ・レビューの蓄積が稼働率に直結します。PACO Stayの運用事例ではAirbnb評価4.8という実績もありますが、立ち上げ当初の3〜6ヶ月は稼働が安定しないことが多い。筆者自身、最初の物件で「月18泊」を達成するまでに約半年かかりました。その間は月10泊前後で推移し、返済後キャッシュフローがほぼ消えた月もあります。「初月から60%」という前提で資金計画を立てると、立ち上げ期に想定外のストレスがかかります。
融資についても、会社員の場合は個人属性・勤続年数・既存の借入状況によって条件が変わります。自己資金を抑えてスタートできるケースもありますが、現実的には一定の自己資金と信用情報の整理が前提になることがほとんどです。
次の一歩として確認すべき2つのこと
数字の全体像を見た上で「関心がある」と感じた方に、最初に動かしてほしいアクションは2つです。ひとつは、自分の税務状況（副業収入と損益通算の可否）を税理士に確認すること。もうひとつは、候補エリアのAirbnb相場を自分の目で調べ、稼働率40%・60%・80%の3パターンでキャッシュフローを計算してみること。
判断を急ぐ必要はありません。民泊×トレーラーハウスの組み合わせが自分の状況に合うかどうかは、数字を動かしながら検証していくのが、結局いちばん遠回りしない方法です。
よくある質問
会社員でも融資は受けられますか？
勤続年数・年収・既存の借入状況などによりますが、会社員であること自体は融資審査においてマイナスになるケースは多くありません。ただし住宅ローンと異なり、事業性融資として判断される場合もあるため、金融機関によって条件は大きく異なります。事前に複数の金融機関へ相談することをおすすめします。
稼働率60%という前提は現実的ですか？
立地・季節・運営スキルによって大きく変動します。観光需要が安定しているエリアや差別化されたコンセプトがある物件では達成されるケースもありますが、都市近郊でも季節波動は避けられません。試算では中間値として60%を使いましたが、40%と80%でもあわせてシミュレーションしておくことを強くおすすめします。稼働率が40%になると、このモデルケースでは月間キャッシュフローがほぼゼロになる点は事前に把握しておいてください。
4年償却は必ず使えるのですか？
トレーラーハウスが「車両」として認定されるかどうかは、設置状況・構造要件・税務署の判断によって異なります。「道路運送車両法上の車両として登録されている」「随時移動可能な状態にある」などの要件が関係するとされていますが、個別ケースへの適用可否は必ず税理士に確認してください。誤った適用は後から大きなリスクになります。