iDeCoやNISAで一歩踏み出したあと、「もう少し踏み込みたい」と感じている方は少なくないでしょう。土地活用は利回りが高く見える反面、実際に動いてみると「思っていたのと違う」という声もよく聞かれます。この記事では、よくある誤算を一般論として整理しながら、利回りの読み方を考えていきます。
「表面利回り10%」に飛びついたあとで気づくこと
土地活用の広告で目にする利回りは、多くの場合「表面利回り」です。年間の賃料収入を取得価格で割った数字で、管理費・固定資産税・修繕費・空室損失は含まれていません。実質利回りに換算すると、半分以下になるケースも珍しくありません。
よくある失敗パターンとして挙げられるのが、「郊外の一棟アパートを表面利回り12%で購入したが、築年数の経過とともに空室率が上がり、5年後の実質利回りは4%台になっていた」というケースです。建物の劣化・入居者ニーズの変化・金利上昇という複合要因が重なり、当初の試算が成立しなくなります。利回りは「入口の数字」に過ぎず、出口まで含めて考えなければ収益の全体像は見えません。
見落とされがちな点として、空室1室分の損失が年間の収益を数ヶ月分丸ごと消すケースがあります。「満室前提の試算」と「空室率10%を織り込んだ試算」では、実質利回りが2〜3ポイント変わることも珍しくありません。
「土地を持っていない」のに、なぜ土地活用の話が関係するのか
土地を所有していないケースでも土地活用の話が関係するのは、「土地を借りて施設を作る」という形態が存在するからです。自分で土地を買わず、事業者が借地に整備したグランピング施設などの客室1棟を購入するという選択肢があります。
土地を持たない分、固定資産税・相続・地価変動といったリスクを直接引き受けることがありません。ただしそのぶん、事業者の運営能力や施設の立地・稼働状況に依存するという別のリスクがあります。どちらのリスクが自分にとって管理しやすいかを考えることが、選択の起点になります。
動産という切り口で利回りを試算するとどうなるか
PACO STAYは、木造2×4工法のトレーラーハウス（車両運搬具）を客室として1棟単位で購入し、グランピング施設の運営を当社グループに委託する形態です。旅館業の許可取得・予約・清掃・メンテナンスまで含めて委託するため、購入者が日常的に施設を管理することはありません。
価格は1棟1,453万円〜（プロジェクトにより異なります）。稼働率35%・1泊32,000円を前提とした試算では、想定利回りは7.7〜14.6%、月額送金額は176,800円となります。ただしこれはあくまで試算であり、稼働率は保証されるものではありません。稼働率が25%の場合の月額試算は108,667円、45%の場合は244,933円と、稼働状況によって結果は大きく変わります。
車両運搬具として動産に分類される点も特徴のひとつです。法定耐用年数4年・定率法の減価償却が適用されるため、課税所得の高い方（税率50%程度を想定）にとっては、他の所得にかかる税が減少する効果が見込まれるケースがあります。ただし節税効果は個人の課税状況によって異なるため、税理士への確認が必要です。
「4年で償却が終わる」ことを、なぜ設計に組み込むのか
減価償却は4年で終わります。それ以降は税の減少効果がなくなるため、5年を超えた時点での売却・乗り換えを想定した設計になっています。売却後は中古（耐用年数2年）へ乗り換えることで、再び償却の効果が生じます。
モデルケース（架空の設定）として、真岡プロジェクト・個人・5年ごとに乗り換え・売却額は残債と同額と仮定した場合、10年で手元に残る現金の試算は＋480万円となります。これは特定条件下の試算であり、市場環境・税率・稼働状況が変われば結果は異なります。また、分割払い（最長10年120回・審査あり）を利用した場合、月々の支払いが月額送金額を上回る月が生じることもあります。自己資金0円から始められる可能性がある一方、差額は持ち出しになる点はあらかじめ把握しておく必要があります。
次の一歩は「試算を自分の数字で置き換えること」
土地活用に関心があるなら、まず表面利回りだけを見て判断することは避けたほうがよいでしょう。実質利回り・出口・税効果・リスクの所在という4つの軸で比較すると、選択肢の見え方が変わってきます。
PACO STAYに興味を持った場合、次の小さな一歩としては「自分の課税所得で試算すると節税額はどう変わるか」を税理士や当社の担当者に確認することが考えられます。販売中のプロジェクト一覧はこちらからご確認いただけます。情報収集の段階でも、遠慮なくご相談ください。
よくある質問
土地を持っていなくても購入できますか？
はい、PACO STAYは施設の客室1棟を購入する形態です。土地はプロジェクトごとに当社グループが確保しており、購入者が土地を用意する必要はありません。土地の所有・管理に関わらない分、土地価格変動や固定資産税の負担は直接生じませんが、施設の立地や事業者の運営状況に依存するという別のリスクがあります。
分割払いの審査が通らなかった場合はどうなりますか？
提携の信販会社による審査があり、通過しない場合は分割払いのご利用が難しくなります。その場合、一括払いやほかの購入方法についてご相談いただくことになります。審査基準の詳細は信販会社の判断によるため、当社からお答えできる内容には限りがあります。まずはご相談ください。
4年の償却が終わった後、売却できない場合はどうなりますか？
償却終了後に売却が難しい状況になった場合、税の減少効果がなくなった状態で引き続き月額送金を受け取ることになります。売却価格が残債を下回るケースも想定されるため、出口の選択肢と市場環境はあらかじめ確認しておくことが大切です。当社では売却サポートも行っていますが、特定の売却価格を約束するものではありません。