「利回りって、どうやって計算すればいいんですか？」——民泊投資に関心を持ち始めた段階で、数字の読み方がわからないまま資料請求だけが増えていく、というのは珍しいことではありません。今回はモデルケース（架空の設定）をもとに、利回りという数字の前提と、法人税・所得税の対策という観点から整理してみます。

「同じ10%」でも、計算の前提がまったく違う場合がある

モデルケースとして、45歳の中小企業経営者・課税所得1,800万円超の人物を想定します。株式・投資信託はすでに保有しているものの、不動産は未経験。ある日、民泊投資の広告で「年利10%」という数字を目にし、詳しく調べ始めました。

調べて最初に気づいたのは、「10%」という数字の前提がそれぞれ違う、ということでした。稼働率70%を前提にしているものもあれば、清掃費・プラットフォーム手数料・設備維持費を差し引く前の表面利回りしか示していないものもある。「同じ10%でも、まったく別の話をしていた」——これが失敗につながる典型的な見落としです。資料を比較するときは、まず「何を引いた後の数字か」を確認することが出発点になります。

稼働率35%でも成立する設計かどうか、最初に確認する

PACO STAYの試算では、稼働率35%・1泊32,000円という控えめな設定を前提としています。この条件下での月額送金額は176,800円（試算）、想定利回りは7.7〜14.6%（プロジェクトにより異なる・試算）です。これは「期待できる最大値」ではなく、「前提を変えたときに数字がどう動くか」を自分でシミュレーションするための出発点として示しています。

稼働率が25%に落ちれば月額は108,667円（試算）、45%に上がれば244,933円（試算）になります。利回りとは「前提を変えたときに何が起こるか」をセットで読む数字です。よくある失敗は、広告に出ている稼働率の高い前提だけを見て判断してしまうこと。先に「最悪のケースで持ち出しがどこまで増えるか」を確認してから次の検討に進む順序が、判断を誤りにくくします。

課税所得1,800万円超の人に「減価償却」が別の意味を持つ理由

所得税・住民税を合算した実効税率がおよそ50%の水準に達する場合、減価償却費の計上は単なる会計処理ではなく、手元キャッシュに直接影響する手段になります。PACO-TRAILERは木造2×4工法のトレーラーハウスで、車両運搬具（動産）として扱われるため、法定耐用年数4年・定率法が適用されます。取得初年度から大きな減価償却費を計上でき、その分だけ課税所得が圧縮される構造です。

モデルケース（真岡プロジェクト・個人・5年ごとに乗り換え・売却額は残債と同額と仮定）では、10年で手元に残る現金は＋480万円（試算・前提：課税所得1,800万円超・実効税率50%）という数字が出ています。ただしこれは架空の設定にもとづく試算であり、税効果は個人の課税状況によって大きく変わります。課税所得が800万円の人では、同じ試算をそのまま当てはめることはできません。

「自己資金0円」は可能でも、月々の差額は持ち出しになる

提携の信販会社を利用した最長10年・120回の分割払い（審査あり）を使うと、用意する自己資金は0円から始めることができます。ただし月々の支払いは送金額を上回るため、差額は持ち出しになります。

判断の核心は、「その持ち出し分を、減価償却による税の減少分が上回る設計になっているか」という点です。試算ではその設計になっているケースが想定されますが、実際に成立するかは個人の課税状況次第です。「自己資金0円で始められる」という事実と、「リターンが確実に得られる」という話は別のことです。この区別を最初に理解しておかないと、分割払いを選んだあとで想定外の持ち出しに直面するケースがあります。

数字を「自分の税率」に置き換えてから判断する

利回りという数字は、読む人の税率・課税状況・資金計画によって意味が変わります。同じ「7.7%」という想定利回りでも、課税所得1,800万円の人と800万円の人では手元に残る金額がまったく違います。資料に書いてある数字をそのまま自分に当てはめるのではなく、まず「自分の税率に置き換えたらどうなるか」を税理士と確認する、というのが現実的な最初の一歩です。

PACO STAYの販売中プロジェクト一覧（https://paco-house.com/trailer/sales/）では、各プロジェクトの前提条件と試算数字を確認できます。編集部への問い合わせも、その確認のためにご活用ください。

よくある質問

PACO STAYの利回り試算は、どんな前提で計算されていますか？

稼働率35%・1泊32,000円を前提とした試算で、想定利回りは7.7〜14.6%（プロジェクトにより異なる）です。この数字は稼働率が変動すれば変わります。稼働率25%の場合は月額108,667円（試算）、45%の場合は244,933円（試算）となります。広告に出ている利回りと前提条件が異なる場合があるため、比較の際は条件をそろえて確認してください。

減価償却による税の効果は、誰にでも同じように出ますか？

いいえ、課税所得や所得の種類によって効果は大きく異なります。記事内の試算は課税所得1,800万円超・実効税率約50%の個人を前提にしたモデルケースです。課税所得が低い場合や、法人での購入の場合は計算がまったく異なります。実際の効果は税理士にご確認ください。

分割払いを使う場合、月々の持ち出しはどのくらい生じますか？

月々の分割払い額は送金額を上回るため、差額は持ち出しになります。その持ち出しを減価償却による税の減少分で補う設計になっているかどうかが判断の核心です。審査が必要であること、税効果は個人の状況次第であること、試算はあくまでモデルケースであることを前提にご検討ください。