Airbnb投資を検討するとき、多くの方がまず「アクセスの良い都市部」を候補に挙げます。集客力があって稼ぎやすい——そう考えるのは自然なことです。ただ、経営者として数字を精緻に読み慣れている方ほど、その前提を一度立ち止まって確かめる価値があります。
「アクセスが良い＝収益が良い」は、実際に成り立つのか
Airbnb投資の世界でよく聞かれる「常識」のひとつが、「都市部の物件ほど稼ぎやすい」というものです。確かに宿泊需要の絶対数は都市部に集中しています。しかし収益性という観点では、話はそれほど単純ではありません。
都市部の民泊物件には、高い物件取得コストが付きまとります。東京都内で民泊用途の区分マンションを購入しようとすれば、立地次第で数千万円から1億円超になることも珍しくありません。仮に年間の宿泊収入が300万円あっても、取得コストが8,000万円であれば実質利回りは3%台にとどまります。
一方、地方の観光地・自然環境のある立地では、物件取得または建設コストを抑えつつ、「非日常体験」に対する宿泊単価をむしろ高く設定できるケースがあります。需要の"量"ではなく、需要の"質"と取得コストのバランスで考えると、地方の数字が逆転することがあります。
よくある失敗として、都市部物件を高値で取得したものの、競合増加と清掃コスト上昇が重なり、利回りが当初試算の半分以下になったというケースが業界内で報告されています。取得価格の検討段階で出口（売却・転用）まで含めた試算をしていなかったことが主な原因です。
稼働率35%という数字を、都市部と地方で読み比べると
具体的に比較してみましょう。稼働率35%・1泊単価32,000円のケースで試算します（以下はすべてモデルケース（架空）であり、将来の収益を示すものではありません）。
月の稼働日数は約10.5日（30日×35%）、月間売上は約33.6万円。ここから運営委託費・清掃費・プラットフォーム手数料などが引かれた額が手元に残ります。都市部でこの単価・稼働率を維持しようとすると、競合との差別化や清掃オペレーションの複雑さが増す傾向があります。対して、自然環境を活かした地方の体験型施設であれば、稼働率が多少低くても1泊単価を維持しやすい局面があります。
収益性は「1泊単価×稼働日数÷取得コスト」という構造で決まります。分母（コスト）が小さければ、分子（収入）が都市部より少なくても利回りが上回るケースがあります。Airbnb投資においては「体験価値」が単価を支えるため、地方の優位性が出やすい構造といえます。
「手離れの良さ」を都市部で実現するのは、意外に難しい
事業を持つ方にとって、投資先に求める条件のひとつは「本業に支障を来さないこと」ではないでしょうか。Airbnb運営をご自身で行う場合、チェックイン対応・清掃手配・ゲスト対応・クレーム処理といった実務が生じます。都市部では競合物件が多く、評価を維持するための細かな対応コストも増えがちです。
運営をすべて委託できる仕組みを持つ施設であれば、オーナーが現地に赴く必要がなくなります。PACO STAYは、木造2×4工法のトレーラーハウス（車両運搬具）を1棟単位でご購入いただき、旅館業許可の取得から予約・清掃・リネン・メンテナンスまで運営を一括委託する形式です。1棟1,453万円〜（プロジェクトにより異なります）で、稼働率35%・1泊32,000円を前提としたモデルケースの月額送金試算は176,800円となっています。
減価償却の期間が4年になると、課税所得にどう影響するか
年収1,800万円超の個人であれば、所得税・住民税を合算した実効税率は50%前後になることがあります。この税率帯では、減価償却による課税所得の圧縮効果が相対的に大きく働きます。
PACO-TRAILERは車両運搬具として動産扱いとなるため、法定耐用年数は4年（定率法）です。一般的な不動産（木造なら22年・RC造なら47年）と比べると、短期間で大きな償却費を計上できる構造があります。課税所得1,800万円超・定率法・4年償却のモデルケース（試算）では、償却費が他の所得に対する税負担を減らす形で機能するケースが想定されます（税務上の効果は個人の状況により異なります。税理士との事前確認が必要です）。
また、トレーラーハウスは動産であることから、不動産取得税や固定資産税の対象外となる場合があります（設置状況・自治体の解釈によって異なるため、個別確認が必要です）。
次の一歩として、試算を「自分の数字」に置き換えてみる
「Airbnb投資＝都市部の物件を借りて運営する」という図式は、ひとつの選択肢に過ぎません。取得コスト・運営負荷・税の構造・出口戦略まで含めて比べると、選択肢の景色は変わることがあります。
まずは現在の課税所得と実効税率を確認し、減価償却効果がどの程度働くか試算することが、判断の起点になります。販売中のプロジェクト一覧や詳細な試算資料はこちらのページからご確認いただけます。数字を揃えた上で、顧問税理士にご相談されることをお勧めします。
よくある質問
Airbnb投資とPACO STAYは何が違うのですか？
一般的なAirbnb投資は、投資家が物件を取得または賃借し、自ら（または個別に委託して）ゲスト対応・清掃・予約管理を行う形式です。PACO STAYは、グランピング施設内の客室（PACO-TRAILER）を1棟単位でご購入いただき、旅館業許可の取得から清掃・リネン・メンテナンスまでの運営を当社グループが一括で担う賃貸管理委託方式です。オーナーが運営実務に関与する必要がない点が大きく異なります。
月額送金額は固定されていますか？
月額送金額は固定・保証されるものではありません。稼働率35%・1泊32,000円を前提とした試算額が176,800円となっており、稼働率によって変動します。モデルケース（試算）として、稼働率25%の場合は108,667円、45%の場合は244,933円という水準が想定されます。収益は実際の宿泊需要に依存しますので、余裕資金の範囲内でのご検討をお勧めします。
分割払いで購入できると聞きましたが、どのような仕組みですか？
提携の信販会社を通じた分割払い（最長10年・120回払い）をご利用いただける場合があります（審査があります）。この場合、自己資金0円で始めることが可能です。ただし月々のお支払い額は月額送金額を上回る設計となっており、差額は一時的な持ち出しになります。課税所得1,800万円超の個人を想定したモデルケース（試算）では、減価償却による税負担の減少分がその差額を上回るケースが想定されますが、税効果は個人の状況により異なります。必ず税理士にご確認の上、ご検討ください。