区分マンション2戸とアパート1棟を運用しながら次の一手を探している方に多いのが、「Airbnbを検討したけれど、数字の読み方が分からなくて止まっている」という状況です。グロス利回りが高く見えても、内訳を分解すると手残りが想定より薄くなるケースは珍しくありません。前提条件を明示しながら、数字の構造を確認してみます。
「表面利回り10%」の計算式には、何が入っていないのか
Airbnb運営の収益記事でよく目にする「利回り10%」の根拠を分解すると、多くの場合、稼働率70〜80%を前提にしていることが分かります。ただし国内の民泊物件（住宅宿泊事業法の年180日規制あり）で稼働率70%を維持するには、立地・写真・価格設定・季節変動への対応を相当精度高く管理し続ける必要があります。開業直後にこの水準を想定するのは、かなりの楽観シナリオです。
加えて、Airbnb運営には見落とされやすいコストが積み重なります。清掃費（1回3,000〜8,000円が相場）、消耗品補充、ホストフィー（売上の3%前後）、OTA複数掲載の手数料、設備故障の修繕費。これらを差し引いたネット利回りは、グロスの6〜7割に収まることも少なくありません。「利回り10%」が実態では6〜7%になる、というのが見落とされやすい落とし穴です。
試算は「稼働率35%から」組み立てると、下振れに崩れにくい
収益試算を作るときは、楽観シナリオではなく保守的な前提から積み上げるのが基本です。以下は、PACO STAYのモデルケース（架空の設定）として開示している数字です。実際の収益を約束するものではなく、あくまで試算です。
前提条件（モデルケース：真岡プロジェクト・個人・課税所得1,800万円超）
購入価格：1,453万円（分割払い・自己資金0円・審査あり）／1泊単価：32,000円／稼働率：35%（月に約10〜11泊）／月額送金額：176,800円（試算）。稼働率が25%に下がった場合は月108,667円、45%に上がった場合は月244,933円と、送金額は稼働率に連動します。
税効果まで含めると、手元キャッシュフローの構造が変わる
PACO-TRAILERは木造2×4工法の車両運搬具（動産）として扱われ、法定耐用年数4年・定率法で減価償却できます。1,453万円を4年で償却すると、初年度の償却費は約607万円（定率法・償却率0.5）になる計算です。課税所得1,800万円超（実効税率約50%）の場合、この償却費が他の所得に充当されることで、年間300万円超の税負担が減少するケースがあります（試算）。
分割払いの月額返済が月額送金を上回る期間は「持ち出し」が発生しますが、税負担の減少分がそれを上回る設計になっているのがこのスキームの骨格です。ただし税効果は課税所得・申告状況・その年の他の収支によって変わるため、導入前に顧問税理士への確認が不可欠です。
出口を4〜5年後に設定すると、数字はどう変わるか
償却が終わる4年目以降は税効果がなくなります。そのため5年を超えた時点で売却し、中古車両（耐用年数2年）へ乗り換える設計が一つの考え方です。真岡プロジェクトのモデルケース（5年ごとに乗り換え・売却額は残債と同額と仮定）では、10年で手元に残る現金は＋480万円という試算があります。
あくまで仮定の積み上げであり、実際の売却価格や稼働率次第で結果は大きく変わります。ただ、「出口を設計してから入る」という発想は、既存の不動産ポートフォリオを持つ方には違和感のない考え方ではないでしょうか。なお、出口を考えずに償却期間だけを見て購入判断するのは、よくある失敗のパターンの一つです。
自主運営のAirbnbと何が違うのか、オペレーション負荷の差を確認する
自分でAirbnb運営を行う場合、旅館業の許可取得・予約対応・清掃手配・リネン管理・クレーム対応まで、オペレーション全体を自分で担います。副業・サラリーマン投資家が本業と並行してゲスト評価を維持するには、相当な工数がかかります。稼働率が下がる原因の多くは、このオペレーション品質の低下です。
PACO STAYでは、旅館業の許可取得・予約・清掃・リネン・メンテナンスを当社グループが担う賃貸管理委託方式を取っています。購入者がするのは、棟を所有し、月次の送金レポートを確認することだけです。委託コストが収益に反映される点は自主運営と異なりますが、コストと工数の差をポートフォリオの役割として整理する視点で比較してみてください。
判断の前に確認すべき4つの変数
数字を正確に評価するには、購入価格・稼働率・税率・出口の4変数を自分の状況に合わせて置き換える作業が必要です。編集部では、現在販売中のプロジェクト一覧と詳細資料を こちらのページ で公開しています。試算の前提条件を自分の数字に入れ替えることが、判断の出発点になります。投資判断はご自身と顧問税理士・FPにご確認ください。
よくある質問
分割払いの月額返済はいくらになりますか？
分割払いは最長10年120回払いで、月額の返済額はプロジェクト・審査結果によって異なります。月額送金額（稼働率35%の試算で176,800円）を上回る月額返済が発生するケースがありますが、税負担の減少分を含めた手元キャッシュフローの構造が設計の中心です。詳細は個別にご案内しておりますので、資料請求ページよりお問い合わせください。なお分割払いには提携信販会社の審査があります。
稼働率35%という前提は低くないですか？
月に約10〜11泊という計算です。グランピング施設の客室として、週末・祝日・繁忙期に集中させることで到達できる水準として、あえて保守的に設定しています。稼働率が上がれば送金額も上がります（45%で月244,933円の試算）が、下振れリスクも含めて検討いただくことを前提にこの数字を開示しています。
通常の民泊（Airbnb自主運営）とどちらが収益は出ますか？
一概には比較できません。自主運営は運営コスト・工数を自分でコントロールできる分、うまくいけばネット利回りを高めやすい側面があります。一方でPACO STAYは運営委託のため手間がない代わりに、委託コストが収益に反映されます。「ポートフォリオの中でどちらの役割を求めるか」という軸で考えていただく方が、実態に近い比較になります。