「利回り10〜20%」という数字は、宿泊施設投資の文脈でよく目にします。ただ、PLを日常的に読んでいる経営者ほど、「その数字はどの稼働率・客単価を前提にしているか」が気になるはずです。今回は、トレーラーハウスを使った民泊投資のキャッシュフローを、前提条件を明示しながら順を追って分解します。
「稼働率は何%想定ですか？」——この一問で、資料の信頼度が分かる
宿泊施設投資の利回りは、稼働率と客単価の掛け算で大きく動きます。「年利回り10〜20%」という数字が資料に載っていても、前提条件が明示されていなければ確認のしようがありません。
トレーラーハウス型の宿泊施設の場合、稼働率50〜60%・1泊あたり平均客単価1.5〜2万円という設定で試算されているケースが多いようです。この前提が10ポイントずれるだけで、年間収益は数十万円単位で動きます。「そのくらいは知っている」という方も、手元の資料に稼働率の根拠が書かれているかどうか、一度確認してみてください。印象が変わることがあります。
モデルケースで数字を分解すると、何が見えてくるか
あくまで一例として、以下の前提条件でシミュレーションします。個人差・立地差・運用差があるため、参考値としてご覧ください。
前提条件（モデルケース）
・初期投資：1,200万円（物件本体＋基礎工事・水道電気引込・備品等の付帯費用を含む想定）
・1泊平均客単価：18,000円
・稼働率：55%（月換算で約16〜17泊）
・運営形態：Airbnb等のOTAを活用した民泊
・清掃・OTA手数料などの運営コスト：月売上の約30%を想定
試算の内訳
月間売上：18,000円 × 17泊 ＝ 306,000円
運営コスト（30%）：▲91,800円
月間純収益（概算）：約214,000円
年間純収益（概算）：約256万円
表面利回り（参考）：256万円 ÷ 1,200万円 ≒ 約21%
ただしここから、ローンを組んでいれば返済、固定資産税・保険・メンテナンス費用も引く必要があります。実際の手残りはこの数字より低くなるのが一般的です。「21%」という結果だけを見て動くのは危険で、コスト控除後のキャッシュフローを先に確認することが出発点になります。
余談ですが、私自身が初めてこの種のシミュレーションを受け取ったとき、運営コスト欄に清掃費しか計上されておらず、OTA手数料（売上の約15〜17%）が抜けていたことがありました。合算すると月の収益見込みが3〜4万円変わり、「資料の前提を必ず自分で再計算する」という習慣はそこで身につけました。
税引き前の利回りより「法人で持つと何が変わるか」——経営者が本当に聞きたい問い
年収1,800万円規模の経営者の場合、個人での追加収益は実効税率50%近くに達するケースがあります。一方、法人でトレーラーハウスを取得する場合、木造2×4構造の建物として減価償却を計上できる可能性があります（償却年数・方法は税理士との確認が必要です）。所得圧縮効果が想定される点は、株式や投信にはない実物資産ならではの論点です。
ただし「節税になる」と断定するのは適切ではありません。実際の効果は保有形態・法人の決算状況・取得スキームによって変わります。私自身、最初の1棟で減価償却の試算を甘く見て、想定より税効果が薄かった経験があります。法人の期末利益が想定より低かったため、圧縮できる所得そのものが小さかった、というケースです。数字が動く部分だからこそ、税理士との事前シミュレーションが欠かせません。
「撤退できる構造」は、経営判断として合理的な選択肢になりうるか
トレーラーハウスが通常の建物と異なる点のひとつは、移動・撤去が可能な構造であることです。立地が合わなければ移設、あるいは売却という選択肢が取りやすいケースがあります。土地と建物が一体化した不動産とは異なり、「出口を設計しやすい」感覚は、スピードと確実性を重視する経営者にとってひとつの判断材料になりえます。
PACOの運用事例ではAirbnbの評価4.8台を維持している物件もあると聞いていますが、それも結局は立地と運営品質の掛け算です。ハードの仕様だけで稼働率が保証されるわけではなく、エリアの需要を先に見極めることが前提になります。
この記事で伝えたいのは、「問いの解像度を上げてから動く」という順序
「利回り何%か」より「どの前提のもとでその数字が成立するか」を問えるかどうかで、投資判断の精度はかなり変わります。初期投資は1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多いですが（物件仕様・サイズ・立地・付帯工事により上下します）、その金額に対してどのキャッシュフロー・税効果・出口を想定できるかを整理してから動くのが、経営者的なアプローチだと考えています。
まず小さな一歩として、ご自身の税率と法人の状況を踏まえたうえで、税理士に「トレーラーハウスを法人取得した場合の減価償却効果」を試算してもらうことをおすすめします。その数字を持って相談いただくと、より具体的な話ができます。
よくある質問
稼働率55%というのは現実的な数字ですか？
エリアによります、というのが正直な答えです。観光需要が安定している地方の自然立地や、インバウンド需要のある地域では達成しているケースもあるようですが、需要の薄いエリアで同じ数字を期待するのは難しいことがあります。モデルケースの稼働率はあくまで参考値であり、立地調査を先行させることが前提です。
法人で取得する場合、融資は受けられますか？
トレーラーハウスは不動産登記が不要な動産として扱われるケースが多く、通常の不動産ローンとは異なる融資スキームになることがほとんどです。信販会社のリース・割賦、あるいは法人の事業融資として対応するケースがありますが、条件は金融機関・法人の信用力によって異なります。融資条件次第では自己資金を抑えたスタートが検討できる場合もありますが、事前確認が必須です。
1棟目でつまずくとしたら、どのパターンが多いですか？
相談を受けた事例（モデルケース）で多いのは、「初期費用の見積もりが本体のみで、付帯工事・備品・許認可費用が後から積み上がった」というパターンです。水道・電気の引込費用や、消防法・旅館業法への対応コストは立地によって大きく変わります。見積もりを取る際には「総投資額ベースで出してください」と一言入れることを強くおすすめします。