「利回り8%なら毎月○万円入ってくる」——そのイメージで物件を探し始めた方は少なくないはずです。実際に試算してみると、表面利回りとはずいぶん違う数字が出てきます。今回は32歳・年収550万円の会社員がアパート経営を検討した際に「最初に知っておきたかった」と話す、利回りの内訳を具体的に追いかけます。
「利回り8%」は何を8%と言っているのか——経費もローンも入っていない
不動産情報サイトに並ぶ「利回り○%」は、ほぼ例外なく表面利回りです。計算式は「年間の想定賃料収入 ÷ 物件購入価格 × 100」。購入価格2,000万円・年間賃料収入160万円なら、160÷2,000×100＝8%です。
ここには修繕費も管理費もローン返済も固定資産税も含まれていません。「満室で家賃が入り続けた場合の粗利率」にすぎず、この数字だけで物件を判断するのは、原価を見ずに売上だけで会社の儲けを語るようなものです。
実際の手取りを数字で追いかけると、月1.25万円になった
以下はモデルケースです。個人の状況・物件・融資条件・地域によって大きく異なります。その前提で、試算の骨格を見てください。
前提条件（モデルケース）
物件価格：2,000万円（木造築20年・地方都市・4戸）／表面利回り：8%（年間賃料想定160万円）／融資：購入価格の80%（1,600万円）・金利2.0%・20年返済／自己資金：約400万円（諸費用別途）
年間収支モデル
収入側は、満室想定160万円から空室率10%相当（16万円）を差し引いて実効収入は約144万円。支出側は、管理委託費5%（約7万円）・修繕積立および原状回復費（年平均約15万円）・固定資産税（年約8万円）・火災保険料（年約2万円）で合計約32万円。ローン返済は1,600万円・2.0%・20年で月々約8.1万円、年間約97万円です。
年間キャッシュフロー＝144万円－32万円－97万円＝約15万円。月換算で約1.25万円、自己資金400万円に対する現金回収率は約3.75%です。表面利回り8%から、ここまで下がります。
私自身、最初にこの試算をしたとき「思ったより残らないな」と感じました。特に見落としがちなのが修繕費で、「年平均15万円」は平時の積立額であり、給湯器交換（15〜20万円）や外壁補修が重なった年は一気にキャッシュフローがマイナスに転じます。築古物件ほどこのリスクは現実的です。
それでもこの数字が成立する条件——利回りの高さには必ず理由がある
モデルケースで15万円/年が残る背景は、「地方都市・築20年・低価格帯」という設定です。高利回り物件には必ず理由があります。立地の弱さ、築年数、建物の状態——これらをどこまで許容できるかが、実質の手取り利回りを左右します。
また、年収550万円の会社員にとってアパート経営がもう一つ持つ意味は、キャッシュフロー以外にあることが多いです。建物部分に対する減価償却です。木造の法定耐用年数は22年で、築古物件は簡便法により短期間に多額の経費計上が可能なケースがあります。給与所得との損益通算で所得税・住民税が圧縮されるケースも想定されますが、償却期間が終わると課税は跳ね返ってきます。出口（売却タイミング）の設計とセットで考えないと、節税の恩恵が逆回転する場面もあります。
NISAやiDeCoと比べたとき、アパートの「役割」はどこにあるか
iDeCoやNISAを活用しているなら、リスクとリターンのバランス感覚はすでにあるはずです。S&P500インデックスへの長期投資は過去の平均でおよそ年7〜8%程度（円建てではより変動が大きい）ですが、これは価格変動リスクを取る数字です。アパート経営の実質キャッシュフロー利回りが3〜5%（モデルケース）に落ち着く場合でも、ローンによるレバレッジと減価償却という会社員では使いにくい手段を組み合わせている点が性格の違いです。
「どちらが正解か」ではなく、「自分のポートフォリオの中でどの機能を担わせるか」で見る視点が、30代から長く資産形成を続けるうえで実用的だと思います。
なお、比較の選択肢として、私が運用に関わるPACO INVESTのトレーラーハウス型投資があります。1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多く（モデルケース、物件仕様・立地・付帯工事により上下します）、宿泊事業との組み合わせで稼働させる設計のため、アパートとはキャッシュフローの発生構造が異なります。
今日の試算から「次の一手」へ——やることはひとつだけ
「表面利回りだけでは判断できない」という感覚をつかめたなら、それで十分です。次にやることは一つ。気になった物件があれば、ここで示したモデルの枠組みに自分の数字を当てはめてみてください。融資条件と空室率の前提を変えるだけで、キャッシュフローがどれほど変化するか体感できます。32歳という年齢は、慌てずに選べる時間がまだある年齢でもあります。
よくある質問
表面利回りと実質利回りの違いをひとことで言うと？
表面利回りは「空室なし・経費ゼロ」という仮定の数字です。実質利回りは管理費・修繕費・税金などの支出を差し引いたもので、実際の投資判断に使う数字に近くなります。ただし「実質利回り」という言葉も、ローン返済を含むかどうかで計算者によって定義が異なるため、必ず内訳を確認してください。
年収550万円の会社員でもアパートローンを組めますか？
年収・勤務先・勤続年数・既存の借入状況などが審査基準となります。年収550万円で正社員の場合、金融機関によっては融資の土台に乗るケースもありますが、物件の担保評価や購入価格によって条件は大きく変わります。複数の金融機関や不動産会社経由で事前相談し、自分が動けるレンジを先に把握するのが現実的な第一歩です。
減価償却による節税効果はいつまで続くのですか？
建物の法定耐用年数によって異なります。木造は22年で、築年数が経過した物件は簡便法により短い期間で償却できるケースがあります（例：築22年超の木造は残存耐用年数が短縮される）。短期間に多く経費計上できる反面、償却終了後は節税効果がなくなり収益が課税される形に変わります。何年で売るかという出口戦略とあわせて税理士に確認することを強くおすすめします。効果は個人の状況によって異なります。