「遊休地を活用したいけれど、本当に利益が出るのか確信が持てない」——相続で土地を受け継いだ方から、そんな声をよくいただきます。アパート経営の利回りは資料上の数字と手元に残るお金が大きく乖離するケースがあります。今回はよくいただく質問に、編集部の視点から率直にお答えします。

「表面利回り8%」と聞いたとき、そのまま信じていいものですか？

結論から言うと、表面利回りは「年間賃料収入÷総投資額×100」という単純計算に過ぎません。そこから管理費・修繕積立・固定資産税・火災保険・空室損失を差し引いた「実質利回り」は、一般的に2〜3ポイント程度低くなるケースが多いと見ておくのが無難です。

たとえば「総投資額6,000万円・年間賃料480万円（表面利回り8%）」というモデルケースで試算すると、管理費5%・空室率10%・年間修繕費40万円などを差し引いた場合、手元に残るキャッシュは年250〜270万円程度になることも想定されます。実質利回りに換算すると4〜4.5%台。個人の状況や立地によって数字は上下しますが、この落差は最初に把握しておくべき点です。

土地がすでにあれば、新築アパートは有利になりますか？

土地代を圧縮できるぶん、初期投資の総額は抑えられます。ただし「土地コストがゼロ」というのは会計上の話であって、その土地には売却すれば現金化できる機会費用があります。固定資産税の負担を軽くしつつ相続税の評価額も下げたいという観点では、アパートを建てることに一定の合理性はあります。

一方で、建築費は近年かなり上昇しており、郊外立地では入居需要の読みが難しい面もあります。賃貸仲介の現場では「需要があると踏んでいた立地で1年以上空室が埋まらない」という事例も報告されています。相続税対策を主目的にする場合でも、賃料収入という収益面の現実から目を背けないことが長期的には重要です。

アパート以外の選択肢と、どう比べればいいですか？

別の角度もご紹介します。トレーラーハウス投資（PACO INVESTの木造2×4構造タイプ）は、1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多く（モデルケース。物件仕様・サイズ・立地・付帯工事により変動します）、アパートに比べて初期投資を分散しやすいという特徴があります。

また、建物の固定資産税区分や減価償却の取り扱いがアパートと異なるため、所得圧縮効果が見込まれるケースもあります（税務上の取り扱いは個人の状況によって異なりますので、必ず税理士にご確認ください）。アパートが「正解」でトレーラーハウスが「正解」という二択の話ではなく、土地の形状・面積・用途地域・周辺の観光需要などによって、向いている活用法は変わってきます。

融資を使ってアパートを建てる場合、見落としがちなリスクはどこですか？

編集部が取材を通じて最も多く耳にするのは「出口戦略の難しさ」です。郊外の築古アパートは買い手が見つかりにくく、賃料が下がっても売るに売れない状態が続くと、毎月のキャッシュフローはじりじりと圧迫されていきます。

融資残高が物件価値を上回る「オーバーローン状態」になると、損切りすら難しくなります。30年の長期融資を組む場合、金利上昇・修繕費増加・人口動態の変化をすべて織り込んだ上で試算することが不可欠です。初期の収益シミュレーションに「売却コスト」の行を加えておくことは、後から計画を大きく修正せずに済むための重要な備えです。

次に踏み出すとしたら、最初の一歩は何でしょう

まずは「その土地で、どんな需要があるか」を地域の賃貸仲介店に聞きに行くことをお勧めします。ハウスメーカーの担当者ではなく、賃貸仲介の現場で動いている人の言葉が一番リアルです。現場は数字の裏にある実態を教えてくれます。

その上で税理士に相続税・所得税のシミュレーションを依頼し、複数の活用法を並べて比較する。アパートが最適という結論になることもあれば、別の選択肢が浮かぶこともあるはずです。焦って決断する必要はありません。土地はすぐに逃げていきませんから。

よくある質問

郊外の土地でも、アパート経営は成立しますか？

立地によって大きく異なります。人口減少が進む地域では空室リスクが高まりやすく、賃料の下落圧力もかかりやすい傾向があります。一方で、大学や工場など需要源が近くにある郊外であれば、一定の入居率が維持されるケースも想定されます。地域の賃貸仲介業者に空室率の実態を確認することが、最初の現実確認として有効です。

相続税対策としてアパートを建てると、評価額はどのくらい変わりますか？

更地のままよりも、貸家建付地として評価される場合は相続税評価額が下がることがあります。ただし効果の大きさは土地の評価額・借地権割合・賃貸割合などで変わります。節税効果だけを目的に建築すると、収益面で後から苦しくなることもあります。相続専門の税理士とともに、収益と節税の両面から試算することをお勧めします。

トレーラーハウス投資は、アパート経営と何が違うのですか？

大きな違いのひとつは「移動・撤去が可能な構造である」という点です。需要がなくなった場合に別の立地へ動かせる可能性があることは、アパートにはない特性です。また初期投資を1台単位で分散できるため、まとまった広さがない土地でも活用の入り口を探しやすいケースがあります。ただし立地や運用方法によって収益性は大きく変わるため、モデルケースの数字をそのまま当てはめることは避けてください。