iDeCoもNISAも始めた。でも、もう一段何かやりたい——そう感じている32歳の方は、案外多いと思います。「アパート経営」という言葉は知っていても、実際の数字がどう動くのかはイメージしづらい。今回は、年収550万円の会社員という前提で、できるだけ具体的に試算を並べてみます。
「表面利回り8%」の内側に、何が隠れているのか
不動産情報サイトで見かける「利回り8%」は、ほぼ例外なく表面利回りです。計算式は単純で、年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100。でも実際に手元に残る数字は、ここから大きく変わります。
差し引かれる主なものを整理すると、固定資産税・都市計画税、管理委託料（家賃の5〜8%程度）、建物維持修繕費、空室損（稼働率が100%になることはほぼない）、そして借入返済です。これを「実質利回り」と呼びますが、物件や立地によっては表面利回りの半分以下になるケースも珍しくありません。
550万円の年収で試算すると、税引き後のキャッシュはどう変わるか
以下はあくまでモデルケースです。個人の税務状況・物件の詳細・金融機関の融資条件によって実際の数字は大きく変わります。必ず税理士や専門家に確認してください。
前提条件（モデルケース）
・物件：木造アパート、築5年以内、地方都市、8室
・購入価格：6,000万円
・自己資金：600万円（10%）、借入5,400万円
・借入条件：金利1.8%、返済期間25年（元利均等）
・表面利回り：8.0%（年間家賃収入480万円）
・稼働率想定：90%（実収入432万円）
・管理委託料：家賃収入の7%（30万円）
・維持修繕費・保険等：年間40万円
・固定資産税等：年間30万円
年間キャッシュフローの試算
実収入432万円から管理料30万円・修繕費40万円・固定資産税30万円を引くと、NOI（純営業利益）は332万円。ここから年間ローン返済額の約269万円を差し引くと、税引き前キャッシュフローは年間約63万円、月換算で約5万円強という計算になります。「思ったより少ないな」と感じる方もいるかもしれません。正直、私も最初にこの数字を出したとき、同じように感じました。
ただし、節税効果の話を合わせないと片手落ちです。木造アパートの法定耐用年数は22年。築5年以内なら残存17年前後で減価償却を計上でき、帳簿上の赤字が給与所得と損益通算されるケースがあります。年収550万円・独身の場合、所得税・住民税の合算税率は概ね30%前後。仮に減価償却費等で年間100万円の所得圧縮効果が生じると、税負担が年間で約30万円軽くなる計算（あくまで概算）になります。この効果は耐用年数を過ぎると消えるため、「期間限定の恩恵」として理解しておく必要があります。
「月5万円のキャッシュ」と「年30万円の節税」、この数字をどう読むか
上記モデルケースで合計すると、キャッシュフロー約63万円＋節税効果約30万円＝年間93万円相当。自己資金600万円に対する投資対効果は約15%という計算になります。ただしこれは試算であり、空室が長引いたり金利が上昇したりすれば数字はすぐに変わります。
私自身が反省材料にしているのは、出口（売却）の計算を甘く見ていた点です。30代後半でアパート投資を始めた当初、10年後の残債と想定売却価格の差が「思っていたより小さかった」——つまり手元に残るキャピタルゲインがほぼなかった、というのが正直なところです。10〜15年後の修繕費増加と売却価格の下落リスクは、入口の試算と同じ重さで織り込む必要があります。
アパートと別の選択肢を、同じ物差しで並べると見えてくること
アパート経営は「土地と建物を一括購入する」という資本の重さがある一方、安定したキャッシュフローと節税効果の組み合わせは会社員との相性が比較的良いとされています。一方、私が現在運用しているトレーラーハウス（木造2×4構造・PACO INVEST）は、1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多く（モデルケース。物件仕様・サイズ・立地・付帯工事により上下します）、アパートより初期投資の絶対額を抑えやすい局面もあります。ただし運用形態や収益の仕組みがまったく異なるため、単純な優劣では語れません。
どの選択肢についても、「表面の数字ではなく内側の数字で判断する」習慣が、判断の質を左右すると感じています。
次の一歩は、試算の「前提」を自分で疑うところから
実際に検討するなら、購入候補物件のレントロール（入居者・賃料の実績一覧）を確認し、過去の空室率・修繕履歴を調べ、融資条件を複数行に打診してみる——この3ステップが現実的な入口になります。焦って動くより、数字を読む練習を積む方が、結果的に判断精度が上がるケースが多いです。
よくある質問
年収550万円だと、アパートの融資は通りやすいですか？
融資審査は金融機関によって基準が大きく異なり、年収だけで可否は決まりません。勤続年数・自己資金比率・物件の収益性・既存の借入状況なども総合的に見られます。地方銀行や信用金庫は都市部の大手銀行とは異なる審査基準を持つ場合もあるため、複数行への打診を検討するのが一般的です。
サラリーマンが節税目的でアパートを買う場合、注意点はありますか？
減価償却を活用した所得圧縮効果が想定されるケースはありますが、節税効果は耐用年数が過ぎると逆に課税所得が増える局面が来ます。また、築年数が浅い物件でないと効果が薄い場合もあります。税理士への事前相談を強くおすすめします。
アパート経営とトレーラーハウス投資、どちらが初心者に向いていますか？
どちらも一長一短があり、「初心者向け」と一概には言えません。アパートは融資レバレッジをかけやすい反面、初期投資額が大きくなります。トレーラーハウスは比較的小口から始められるケースがある一方、運用形態（民泊・賃貸等）によって収益の安定性が異なります。ご自身のキャッシュフロー、リスク許容度、手間のかけられる時間を整理してから比較検討するのが現実的な順序です。