「中古アパートって実際どうなんですか」——そう聞いてくる年収1,800万円前後の経営者の方が増えています。株や投信はすでに持っている。でも毎年の法人税と所得税の重さを実感するたびに、何かが足りない気がする。その「何か」を特定しないまま物件を見に行くと、判断軸がないまま営業トークに引き寄せられることになります。
「資産分散したい」と「節税したい」は、まったく別の設計図が要る
この2つを同じ文脈で語る方は多いのですが、求められる設計はまるで違います。分散は「市場が崩れたとき、どこかが生き残る構造を作る」こと。節税は「今年度の課税所得を合法的に圧縮する」こと。不動産投資はこの両方に関係しますが、どちらを優先するかで選ぶべき物件タイプが変わります。
中古アパートは減価償却を使いやすく、所得圧縮に活用されるケースがあります。ただし効果の大きさは、取得価格における土地と建物の比率、残存耐用年数によって大きく変わります。「節税になると聞いた」だけで動くと、想定していた効果が出ないことも十分ありえます。
株式・REIT・定期預金と横に並べると、何が見えてくるか
あくまで一般的な傾向の整理です。個別の商品・時期・条件によって結果は大きく異なります。
株式・投資信託：すでに持っているなら「増やすリスク」も考える
流動性は高く、少額から始められる点は周知のとおりです。ただ、毎年の税負担がすでに重い方が含み益をさらに積み上げると、売却時の課税がさらに重くなる可能性があります。「分散のために株を増やす」が資産設計上プラスになるかどうかは、慎重に考える余地があります。
REIT：「不動産っぽいもの」だが、税務上は株式と同じ扱い
間接的に不動産へ投資でき、分配金もある。ただし市場価格の変動があり、減価償却を個人の確定申告に使うことはできません。節税効果を期待するなら、REITは代替になりません。
定期預金・現金保有：「守りすぎ」になっていないか
経営者として手元流動性を確保しておく意味は当然あります。ただインフレ局面では実質的な価値が目減りします。資産全体に占める現金比率が高すぎると、機会損失になるケースもあります。
中古アパート：数字の「前提の前提」を読めるかどうかが分かれ目
減価償却による所得圧縮効果が想定され、実物資産として株式市場との連動が低い側面があります。ただし流動性は低く、空室リスクや修繕費の読み違いがキャッシュフローに直結します。表面利回りだけで判断すると実質手残りが大きく変わることがあります。
中古アパートの「読みにくさ」はどこから来るか——修繕費の試算を甘く見ると痛い目を見る
新築と比べて中古アパートが難しいのは、過去の修繕履歴と今後の修繕予測を自分で読まなければならない点です。たとえばモデルケースとして、取得価格5,000万円・表面利回り9%の築20年木造アパートを想定すると、外壁・屋根・給湯設備の交換が購入後3年以内に重なれば、実質利回りは9%から5〜6%台まで下がることもあります（あくまで試算例、物件仕様や修繕状況で変動します）。
筆者自身、不動産会社勤務時代に「表面利回り12%」の中古物件を検討した際、修繕積立の試算を楽観的に見積もってしまったことがあります。結果的にその物件は取得しませんでしたが、あのとき数字の根拠をもう一段掘り下げておいてよかったと思っています。「利回りの数字」より「その利回りが成立する前提条件」を先に疑う習慣が、中古アパート投資では特に重要です。
トレーラーハウス投資は、中古アパートとどう違う「軸」なのか
PACO INVESTが扱う木造2×4構造のトレーラーハウスは、税務上「車両」として扱われるケースが多く、減価償却期間が短い点が特徴のひとつです。初期投資は1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多いですが（モデルケース）、物件仕様・サイズ・立地・付帯工事の内容によって上下します。Airbnb等での運用で評価4.8前後を維持している物件もありますが、立地や運営体制によって収益は大きく変わります。
「短期間で所得圧縮を設計したい」「小さな単位から実物資産を試したい」といった目的とマッチするケースもありますが、中古アパートとは前提がまったく異なります。代替ではなく、比較の選択肢のひとつとして情報を持っておく、という使い方が現実的です。
物件を見に行く前に、「何のために不動産を持つか」を1行で書けるか
「どれが一番いいか」という問いより、「自分は何のために不動産を持つのか」を先に決めることが、結果的に判断を速くします。節税が目的なら減価償却の設計が優先。分散が目的なら流動性とのバランスが優先。相続対策なら評価額の圧縮効果を税理士と設計する必要があります。
最初の一歩として、今の資産構成を税理士に見せながら「不動産を加えるとしたら、どの機能を期待するか」を言語化してみてください。それだけで、その後の情報収集の精度がかなり変わります。
よくある質問
中古アパートと新築アパート、節税効果はどちらが大きいですか？
一概には言えませんが、中古アパートは残存耐用年数が短い分、減価償却を短期間に集中させやすいケースがあります。一方、新築は修繕リスクが低く融資条件が整いやすい傾向があります。どちらが有利かは取得価格の構成や保有期間の設計によって変わるため、税理士との事前試算が前提になります。
不動産投資が初めてでも中古アパートは始められますか？
始めること自体は可能ですが、「初めてだからこそ確認すべき項目が多い」という認識は持っておく価値があります。修繕履歴の読み方、管理会社の選定、融資条件の交渉など、経験者でも判断を誤るポイントが複数あります。実績のある管理会社や税理士・ファイナンシャルアドバイザーと連携しながら進めるケースが多いようです。
トレーラーハウス投資は中古アパートの代わりになりますか？
代替というより「別の軸の選択肢」と考えていただく方が実態に近いです。税務上の扱い、運用形態、立地条件など、中古アパートとは前提が大きく異なります。節税を短期間で設計したい、実物資産を小さな単位から試したいといった目的と合致するケースもありますが、ご自身の状況に合うかどうかは個別の確認が必要です。