「株式・投資信託はすでに持っている。次の一手として中古アパートが候補に上がっているが、何から整理すればいいのか」——そんな問い合わせが編集部にも届きます。不動産未経験の経営者が陥りやすいパターンを踏まえながら、よく受ける質問に順番にお答えします。
そもそも中古アパートは、どういう仕組みで収益が生まれるのですか？
収益の柱は大きく二つです。一つは家賃収入（インカムゲイン）、もう一つは売却時の差益（キャピタルゲイン）です。中古アパートは新築より取得価格が低い分、表面利回り（年間家賃収入÷物件価格）が高く出やすい傾向があります。
ただし「表面利回り」は、修繕費・管理費・固定資産税・ローン返済を一切引く前の数字です。実際の手残りを見るには、これらを差し引いた「実質利回り」で判断する必要があります。よくある失敗例として、表面利回り8%の物件を購入したものの、修繕費と空室損失が重なり実質利回りが3%台まで落ちたというケースは珍しくありません。築古物件ほどコストの読みにくさが増しますので、表面の数字だけで判断することには慎重さが求められます。
「節税目的で買うと有効」と聞きますが、その仕組みと落とし穴を教えてください
中古アパートの節税効果は、主に「減価償却」の仕組みによるものです。建物は法定耐用年数に応じて毎年費用として計上でき、それが課税所得を圧縮します。法定耐用年数を超えた築古木造アパートは耐用年数が最短4年となるため、取得価格を短期間で費用化できる点が高所得者に注目されています。
ただし注意点が二つあります。第一に、節税効果は「償却期間中」に限定されます。4年で償却が終われば効果は消え、その後は家賃収入がそのまま課税対象になります。第二に、売却時には「減価償却で圧縮した分が譲渡所得に上乗せされる」ため、出口の税負担も事前に試算しておく必要があります。「買った年の節税額だけを見て購入を決め、売却時に想定外の税負担が生じた」というケースも報告されています。節税と収益を両立させるには、入口と出口を一体で設計することが欠かせません。
修繕リスクはどの程度で見積もればいいですか？
国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、共同住宅の修繕積立の参考値として1㎡あたり月200〜400円程度が示されています（建物規模・仕様により異なります）。モデルケースとして10戸・専有面積合計500㎡の物件を想定すると、年間120万〜240万円規模の修繕費を見込む試算になります。
築古の場合は給排水管・屋根・外壁など大規模修繕が重なるタイミングがあり、単年で数百万円の支出になるケースもあります。購入前にインスペクション（建物状況調査）を実施し、修繕履歴を確認することが、リスクを定量的に把握するための最低限のステップです。
中古アパート以外に、似たような税効果を持つ選択肢はありますか？
課税所得の圧縮という観点では、オペレーティングリース（航空機・船舶など）、太陽光発電設備、動産として扱われる資産などが検討されることがあります。
編集部が手がけるPACO STAYは、木造2×4工法のトレーラーハウス（車両運搬具）を客室として1棟単位で購入する商品です。車両運搬具は法定耐用年数4年・定率法が適用されるため、償却スピードが速く節税効果が出やすい構造を持っています（前提：個人・課税所得1,800万円超の試算。保証ではありません）。旅館業の許可取得から予約・清掃・メンテナンスまで運営は当社グループが担う委託方式で、1棟1,453万円〜（プロジェクトにより異なります）。分割払い（最長10年・審査あり）を利用すると自己資金0円からのスタートが試算上は可能なケースもありますが、月々の支払いが月額送金額を上回る期間が生じる点は事前にご確認ください。
中古アパートと比較する際は、管理の手間・流動性・減価償却の期間・出口戦略の柔軟性を項目別に並べると、自分の状況に照らした判断がしやすくなります。どちらが一概に向いているということではなく、キャッシュフローや税の状況との相性次第です。
では、最初に何から動けばいいですか？
いきなり物件を探し始める前に、「自分の税の現在地」を確認することを編集部はお伝えしています。具体的には、現在の課税所得・所得税率・すでに使っている控除の余白を顧問税理士と整理することです。節税効果の試算は、前提となる税率が変わると結果も大きく変わります。
その上で、投資額・保有期間・管理への関与度合いという3点を自分なりに決めておくと、選択肢を比較する軸が定まります。中古アパートは物件の個別性が高く、同じ利回りでも立地・築年・建物状態で実態は全く異なります。焦って動くより、比較検討の精度を上げることが最初の一歩になるケースが多いです。
よくある質問
節税目的なら、法人と個人どちらで取り組む方が有利ですか？
どちらが有利かは、個人の所得税率・法人税率・社会保険料の状況によって異なります。個人の課税所得が高いほど個人側での減価償却の効果が大きく出やすい傾向がありますが、法人で保有することで売却益の税率が抑えられるケースもあります。いずれも顧問税理士と具体的な数字を試算した上で判断することを前提としてください。
中古アパートと新築アパートでは、どちらがリスクが低いですか？
一概には言えません。新築は修繕リスクが低い反面、取得価格が高く利回りが低くなりやすい傾向があります。中古は利回りが高く出やすい一方、修繕・空室・入居者属性などのリスクが物件ごとに大きく異なります。「どちらが安全か」ではなく「自分がどのリスクを取れるか」を軸に選ぶ方が、実態に合った判断になることが多いです。
PACO STAYは中古アパートとどう違うのですか？
中古アパートは不動産（土地・建物）として登記・売買されますが、PACO STAYの客室（PACO-TRAILER）は車両運搬具として動産扱いになります。管理・運営は当社グループへの委託方式のため、オーナーの日常的な管理業務は原則不要です。一方で、宿泊施設の稼働は季節・立地・観光需要に左右されます。月額送金額は稼働率35%・1泊32,000円を前提とした試算（176,800円/月）であり、実際の収入はこれと異なる場合があります。詳細は販売中プロジェクト一覧（https://paco-house.com/trailer/sales/）でご確認ください。