法人税対策と個人資産の分散を同時に考えると、選択肢が多すぎて判断に迷いがちです。株式・投資信託はすでに保有している、でも不動産はまだ手をつけていない——そういう状況で中古アパート投資を候補に挙げるケースは少なくありません。この記事では「どれが優れているか」ではなく、それぞれの選択肢が何に向いているかを整理します。
「分散」の前に、何からのリスクを分散したいかが決まっているか
資産分散の目的は人によって異なります。インフレへの備え、為替リスクの軽減、相続対策、課税所得の圧縮——これらは別々の問題であり、ひとつの手段で全部解決しようとすると無理が生じます。「何からのリスクを分散したいのか」を先に決めることが、選択肢を比べる前の出発点です。
年収1,800万円規模の場合、所得税・住民税の合算税率が50%を超える水準では、資産が増えても半分近くが税で消えます。この「高い税率」への対処が主な目的であれば、各選択肢の機能はかなり絞られてきます。
株式・REIT・預金は、課税所得の圧縮には直接効かない
株式や投資信託の運用益には申告分離課税（約20%）が適用されます。給与所得の高い税率とは切り離されるため、資産を増やす効率は良好です。ただし、すでに発生している課税所得を圧縮する効果はありません。「追加の節税」として期待するには、性質が異なります。
REITは手軽さと流動性が特徴ですが、減価償却を自分の確定申告に組み込む形にはなりません。定期預金は元本の安全性は高いものの、実質利回りが低く、インフレ局面では購買力が目減りするリスクがあります。
よくある失敗として、「株式でも十分分散できているはず」と考えたまま高税率を放置し、数年後に「もっと早く動けばよかった」と気づくケースがあります。増やすことと、税負担を構造的に下げることは、別の問いです。
中古アパートが「課税所得の圧縮」に使われる理由と、見落とされがちなコスト
中古の木造アパートは法定耐用年数が短くなるケースが多く、減価償却費を大きく計上できることがあります。その損失を他の所得と損益通算することで課税所得が下がる——この設計が、高所得の個人に検討される主な理由です。ただし効果は物件の取得価格・築年数・構造によって大きく変わり、償却期間が終われば効果もなくなります（築古木造の場合、4〜5年程度が目安）。税理士との事前確認は不可欠です。
見落とされがちなのがランニングコストです。修繕費、空室リスク、管理委託費、将来の大規模修繕——これらを加味した「実質利回り」で判断しないと、表面利回り8%の物件が手元にほとんど残らない事態が起きます。モデルケース（架空）として、築25年・木造・取得価格3,000万円の物件を想定すると、修繕積立と空室率10%を加味した実質利回りは3〜4%台に落ちることも珍しくありません。中古アパートのリスクはここに集中しています。
「動産」という第三の選択肢：不動産でも株式でもない減価償却
不動産でも株式でもない選択肢として、動産（車両）として登録される構造物があります。PACO STAYが販売するPACO-TRAILERは木造2×4工法のトレーラーハウスで、車両運搬具として扱われるため、法定耐用年数4年・定率法による減価償却が適用されます。グランピング客室として1棟単位で購入し、旅館業許可の取得・予約・清掃・メンテナンスといった運営はすべてグループが担う仕組みです。
1棟1,453万円〜（プロジェクトにより異なります）。分割払い（最長10年・審査あり）を利用する場合、用意する自己資金は0円から検討できます。稼働率35%・1泊32,000円を前提とした試算では、想定利回りは7.7〜14.6%ですが、稼働率によって変動するものであり、この数字は保証されるものではありません。税効果の試算も課税所得1,800万円超のケースを前提としており、個人の税務状況によって異なります。
中古アパートとの主な違いは、管理・運営の手間がほぼ発生しない点と、償却スピードの速さです。一方、宿泊施設の稼働率は需要環境に左右されるため、アパートの賃料収入とはリスクの性質が異なります。手間をかけられるか・流動性をどう評価するか・税率の水準——この3点が、どちらが合うかの分かれ目になります。
選択肢を絞る前に、答えておきたい3つの問い
複数の選択肢を比べるとき、「どれが一番いいか」より先に確認しておきたいことがあります。①今の課税所得はいくらか、②何年後に流動化したいか、③管理工数をどの程度許容できるか——この3点です。これによって、株式の追加購入で十分なのか、中古アパートの減価償却が有効なのか、動産スキームが合うのかが変わります。
まず税理士に現状の税率と損益通算の余地を確認するのが最初の一歩です。選択肢を一つに絞る前に、手元の数字を整理することが判断の精度を上げます。
「どれが正解か」より「自分の数字で比べられるか」が問題
中古アパート、株式、REIT、預金、そして動産——それぞれに向いている課題と向いていない課題があります。「どれが正解か」は所得水準・時間軸・リスク許容度によって変わります。この記事が、自分の状況に引き寄せて比べるための軸になれば十分です。
次の小さな一歩として、現在の課税所得と適用税率を税理士と確認してみてください。数字を把握してから選択肢を並べると、議論がぐっと具体的になります。
よくある質問
中古アパートとPACO STAYの減価償却、どちらの効果が大きいですか？
一概には比較できません。中古木造アパートの耐用年数は築年数や構造によって異なりますが、短くなるケースでは減価償却費を大きく計上できることがあります。PACO-TRAILERは車両運搬具として法定耐用年数4年・定率法が適用されます。いずれも、取得価格・課税所得の水準・他の損益との関係によって効果が変わるため、具体的な数字は税理士への確認が必要です。
分割払いを使えば自己資金0円で始められますか？
PACO STAYの分割払い（提携の信販・最長10年120回）を利用する場合、頭金の用意は不要です。ただし審査があり、月々の支払額は月額送金額（稼働率35%の前提で176,800円の試算）を上回るケースがあります。その差額は持ち出しになりますが、減価償却による税負担の減少分がそれを上回るケースもある——というのが試算の構造です（前提：課税所得1,800万円超・税率50%程度）。試算であり、結果を保証するものではありません。
中古アパートと比べて、PACO STAYの運営面はどう違いますか？
中古アパートは賃借人の募集・退去対応・修繕手配など、オーナーが関わる場面が多くあります。PACO STAYは旅館業許可の取得・予約管理・清掃・リネン・メンテナンスまで運営をグループに委託する形のため、オーナーの日常的な管理工数はほぼ発生しません。その分、稼働率の変動リスクは宿泊需要に依存するため、賃料収入とは異なる性質のリスクがある点は理解しておく必要があります。