区分マンション2戸、アパート1棟。ここまで積み上げると、次の一手への目線は自然と厳しくなります。「民泊投資は気になるが、既存ポートフォリオに加える根拠を数字で出せるか」——そこを確かめたい方に向けて、稼働率ライン別に収支を丁寧に解きほぐします。
「表面利回りで比較」すると、なぜ判断を誤りやすいのか
区分マンションの表面利回りが4〜6%、アパート1棟で7〜9%前後というのが、既存不動産投資家の感覚値ではないでしょうか。ここに民泊投資を並べるとき、表面利回りという軸だけで比較すると前提条件のズレで判断を誤りやすい点に注意が必要です。民泊には「稼働率」という変数があり、それが収支の幅を大きく左右するからです。
賃貸との最大の違いは、収入が固定でない点です。月次で一定した家賃収入を見慣れているほど、この変動幅を最初に直視しておく必要があります。裏を返せば、稼働率が上振れたときの収益ポテンシャルも、賃貸にはない特性です。
稼働率40%・60%・80%、それぞれで手残りはいくらか
以下はモデルケース（架空の設定）です。物件仕様・立地・運用スタイルによって数字は大きく変わります。参考値としてご覧ください。
前提条件
・初期投資：概ね1,100万円（1台あたり990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多い中、このモデルでは中間値を仮置き。物件仕様や立地で変動します）
・物件仕様：木造2×4構造のトレーラーハウス（PACO INVESTが提供する形式に近いモデル）
・立地：地方観光エリア、1泊平均単価15,000円
・運用日数：年間365日（旅館業免許または特区民泊取得を前提）
・清掃費・プラットフォーム手数料・消耗品等：売上の約20%と仮定
稼働率別の年間収支試算（モデルケース・架空の設定）
【稼働率40%（146泊）の場合】
売上：15,000円 × 146泊 ＝ 219万円
経費（20%）：約44万円
粗利：約175万円／月換算で約14〜15万円
実質利回り（税引き前・初期投資比）：約15.9%（試算）
融資を組んだ場合の返済を差し引くと、手残りは相当絞られます。「投資として回っている」という実感は薄い水準です。
【稼働率60%（219泊）の場合】
売上：15,000円 × 219泊 ＝ 328万円
経費（20%）：約66万円
粗利：約263万円／月換算で約22万円
実質利回り：約23.9%（試算）
融資返済を引いた後のキャッシュフローが、本格的に「回っている」感覚になってくるのはこの水準からと考えられます。ただし60%を継続して維持するには、立地選びと価格設定の精度が問われます。
【稼働率80%（292泊）の場合】
売上：15,000円 × 292泊 ＝ 438万円
経費（20%）：約88万円
粗利：約350万円／月換算で約29万円
実質利回り：約31.9%（試算）
ただし稼働率80%は、運用の質と立地が揃ってはじめて視野に入る数字です。Airbnbの評価が4.8以上の物件でも、オフシーズンの落ち込みは避けられません。「年間平均80%」を前提に置くのは、慎重に見た方がよいでしょう。
「分散投資」として置けるか——出口から逆算すると見えること
既存ポートフォリオを持つ方が次のアセットを選ぶとき、「出口があるか」は外せない論点です。トレーラーハウス型の民泊投資は動産に近い扱いになるため、土地は別途確保または借地となるケースが多く、売却市場の流動性は区分マンションほど確立されていません。ここは正直に認識しておく必要があります。
一方で、撤去・移設という選択肢があることは、アパート1棟とは異なる「出口の形」でもあります。立地が合わなければ移動できる——これは一般不動産にない特性です。ただしその費用や手続きの実態は、事前に確認しておくべきでしょう。
数字より先に確かめておくべきこと——法的スキームと運用コスト
住宅宿泊事業法（民泊新法）の制約として、年間営業日数が180日上限のエリアでは、上記試算の前提自体が崩れます。稼働率60%以上を目指す設計は、特区民泊または旅館業免許を取得した物件でなければ成立しません。立地選びと法的スキームの確認は、数字より先に済ませておきたいところです。
また「運用をどこまで自分で担うか」が収支を大きく動かします。Airbnbの価格設定、レビュー管理、季節波動への対応——これを自前でやるか、運用代行に任せるかで、実質の手残りと労働量は変わります。PACO Stayのような運用伴走の仕組みを使うケースもありますが、その費用も含めた試算が必要です。
「最低稼働率ライン」を先に決めてから物件を見に行く理由
「稼働率が何%なら自分の投資基準を満たすか」——この問いを自分なりに決めてから、物件を見に行くことをお勧めします。先に物件に引っ張られると、前提条件を後付けで緩めてしまいがちです。モデルケース（架空の設定）として、1年目の稼働率が想定を15ポイント下回るシナリオを想定しておくと、「なぜ強気の数字で試算したのか」という後悔を避けやすくなります。数字は保守的に読んでおく方が、結果的に判断の余裕が生まれます。
既存ポートフォリオの堅実さを守りながら次の一歩を探っているなら、まずモデルケースの試算を自分の条件に置き換え、「最低稼働率ライン」を確かめてみてください。そこから先の判断は、数字が示してくれます。
よくある質問
民泊の「表面利回り」と「実質利回り」、どちらを基準に判断すればいいですか？
表面利回りは「年間売上÷初期投資額」で計算されますが、民泊の場合は清掃費・プラットフォーム手数料・消耗品・光熱費などの変動コストが賃貸より高くなる傾向があります。実質利回りはこれらを差し引いた粗利ベースで計算します。さらに稼働率によって売上自体が変動するため、「どの稼働率を前提にした数字か」を必ず確認してください。上記の試算はあくまでモデルケースであり、個々の状況によって異なります。
融資を組んで民泊投資をする場合、返済計画はどう組むべきですか？
トレーラーハウスは動産に近い扱いのため、不動産担保ローンが使いにくいケースがあります。事業性ローンや信用金庫の商品が活用されるケースもありますが、融資条件は金融機関によって異なります。返済計画は稼働率40〜50%の保守的シナリオで組むことが望ましいと考えられます。融資の可否や条件は、必ず金融機関に直接ご確認ください。
既存の不動産所得と民泊収入、税務上の整理はどうなりますか？
民泊収入は雑所得または事業所得に区分されることが多く、既存の不動産所得とは別建てで処理が必要になる場合があります。トレーラーハウスは減価償却の計算方法が通常の不動産と異なるケースもあり、ケースによっては所得圧縮効果が生じることもありますが、適用条件は個人の状況によって異なります。税務の判断は必ず税理士にご相談ください。