相続で受け継いだ郊外の土地、固定資産税の通知が届くたびに「何かしなければ」と思いながら、結局どこから手をつければいいかわからない——そういうご相談が最近増えています。今回は特定の答えを押しつけるつもりはありません。ただ、選択肢を横に並べて比べてみると、それぞれの「向き不向き」がずいぶんはっきりしてきます。
「とりあえずアパート」が正解じゃないケースもある
遊休地の活用といえば、まず頭に浮かぶのがアパート経営でしょう。実績も豊富で銀行融資もつきやすい。ただ、建築コストは年々上昇しており、木造アパート1棟を新築すると5,000万〜1億円超になるケースも珍しくありません。郊外エリアでは入居需要の読みが難しく、空室が長期化するとローン返済が重くのしかかります。
また、一度建ててしまうと「やっぱり別の用途に使いたい」となっても、解体費用を含めると撤退には数百万円規模のコストがかかるケースがあります。相続対策としての評価額圧縮効果は確かに存在しますが、そのためだけに数千万円の借入を抱えるのは、リスクとのバランスを慎重に見る必要があります。
余談ですが、私自身が以前アパート経営の試算を依頼された際、表面利回りだけを見て「悪くない」と思い込み、空室率と管理費を加味した実質利回りを後から計算し直して冷や汗をかいた経験があります。数字は並べ方で印象が大きく変わります。
株・REITは「土地の問題」を解決してくれない
株式投資やREITは、資産運用の手段としては有力です。少額から始められ、流動性も高い。ただし今回の前提は「郊外に遊休地を持っている」という状況です。株やREITに資金を回しても、固定資産税の支払いは続きますし、土地の評価額が下がれば将来の相続税負担への影響も残ります。「お金を増やす手段」と「持っている土地を活かす手段」は、別の問題として考える必要があります。
定期預金も同様です。2024年時点でメガバンクの定期預金金利は年0.1〜0.2%程度（モデルケース）。固定資産税の支出をカバーするどころか、土地を「持ち出し」で保有し続ける構造は変わりません。手堅さの代償として、機会損失が積み上がっていきます。
Airbnb運営を選ぶ地主が重視していること
ここ数年、郊外の遊休地にトレーラーハウスを設置してAirbnb運営に取り組むオーナーが増えています。PACO INVESTが扱う木造2×4構造のトレーラーハウスは、1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多いですが（モデルケース／物件仕様・サイズ・立地・付帯工事によって変動）、アパート建築と比べると初期投資の絶対額を抑えやすく、事業規模をコントロールしやすいのが一つの特徴です。
たとえば、1台1,200万円（モデルケース）で設置し、週末中心に月20泊・1泊2万円で稼働した場合、月間売上は40万円という試算になります。実際の稼働率は立地・季節・運営品質によって大きく変動するため、あくまで参考値としてご覧ください。
また、トレーラーハウスは設置状況によって「車両」として扱われるケースがあり、その場合は固定資産として課税されない可能性があります。減価償却を活用した所得圧縮効果が想定されるという点も、相続対策を意識する地主の方に注目されている理由の一つです。ただしこの取り扱いは条件・自治体によって異なるため、必ず税理士へ事前確認されることをおすすめします。
「撤退できる」ことが、最初の選択肢を広げる
アパートとAirbnb運営の大きな違いの一つが、出口の柔軟性です。アパートは解体コストも含め、撤退に数百万円規模の費用と相応の時間がかかるケースがあります。一方、トレーラーハウスは構造上、移設・撤去が比較的容易なケースがあります。
土地の使い方を将来変えたくなったとき、あるいは需要を読み違えたとき——出口戦略を持てるかどうかは、運営中の心理的余裕にも影響します。PACO Stayの運営サポートを通じたAirbnb評価4.8という実績は、稼働率の安定に寄与しているケースがありますが、立地や時期によって変動することは当然あります。あくまで参考値としてご覧ください。
どの選択肢も「正解」ではなく「条件付き」
整理すると、向き不向きはこうなります。アパート経営は需要のある立地・長期安定を重視する方に向いている反面、初期コストと撤退の重さが伴います。株・REITは資産運用として有効ですが、土地活用問題の解決にはなりません。定期預金は安全ですが、土地の持ち出しが続く状況は変わりません。Airbnb運営は初期投資のコントロールと出口の柔軟性を重視する方に選ばれやすい一方、稼働率は立地と運営品質に左右され、保証はありません。
どれが「正しい」かより、自分の土地の特性・資金力・リスク許容度に何が合っているかを確認するのが先決です。まず土地の条件を整理した上で専門家に相談すると、思わぬ選択肢が見えてくることがあります。
比べることが、後から「あのとき確認しておけば」を防ぐ
今日お伝えしたかったのは「Airbnb運営が一番いい」ということではありません。選択肢を並べずに動くと、後から「あの比較をしておけばよかった」となりがちです。まず手元の土地の規模・立地・用途地域・固定資産税額を一枚の紙に書き出すところから始めてみてください。それだけで、相談できる専門家の幅がぐっと広がります。
よくある質問
郊外の遊休地でもAirbnb運営は成り立つのでしょうか？
立地によって大きく異なります。観光地や自然環境に近いエリア、アクセスに個性のある場所では、都市近郊より高単価で稼働するケースもあります。一方、周辺に何もなく移動手段もない土地では、宿泊需要を喚起しにくいのも事実です。まず「その土地に泊まりたい人がいるか」という視点でAirbnbやGoogleマップで周辺の宿泊施設を検索・リサーチしてみることをおすすめします。
トレーラーハウスは固定資産税の対象になりますか？
トレーラーハウスが「車両」として扱われるか「建物」として扱われるかは、設置状況や自治体の判断によって異なります。固定資産税の扱いについては、設置前に自治体窓口および税理士に確認されることを強くおすすめします。一般論として答えられる内容ではなく、個別の事前確認が必須です。
相続対策としてはアパートとどちらが有利ですか？
一概には比較できません。アパートは「貸家建付地評価」や「小規模宅地等の特例」との組み合わせで相続税評価額を大きく下げられる場合がある一方、建築費用の借入が新たな相続財産となる側面もあります。トレーラーハウスは減価償却を通じた所得圧縮効果が想定されるケースがありますが、土地自体の評価額への影響はアパートとは異なります。どちらが有利かは相続財産の構成・家族構成・土地評価額によって変わるため、相続専門の税理士への相談を前提に検討されることをおすすめします。