株や投資信託はひと通り持っている。それでも、法人税の出口と個人資産の分散という2つの課題が手つかずのまま残っている——そういう状況の方から、民泊投資の利回りについて聞かれる機会が増えています。今回は優劣をつけるつもりではなく、選択肢ごとの「向き不向き」を整理します。
「利回り10〜20%」は何を分母にした数字か、まず確認してほしい
民泊投資の想定利回りは、モデルケースで10〜20%と語られることがあります。ただし、この数字はアパート経営の表面利回り（物件価格に対する年間家賃収入の割合）と同じ計算式で出しているわけではないケースも多く、「何を分母にして何を分子にしているか」を確認しないと比較が成立しません。
正直に言うと、私自身が1棟目のトレーラーハウスで試算を組んだとき、清掃費・プラットフォーム手数料・季節変動を甘く見ていました。実際のキャッシュフローとの乖離に気づくまでに半年かかった経験があります。「利回りが高い」という入口の数字より、「何が変動要因になるか」を先に押さえておくほうが、後の修正が少なくて済みます。
以下は、主要な資産運用手段を「経営者目線の4軸」で並べた整理です。あくまで傾向値であり、個人の状況・相場・運用方法によって変わります。
各資産クラスを横並びにすると、何が見えてくるか
【定期預金】利回り：0.1〜0.3%程度。流動性は高い。節税効果なし。手間なし。資産の「置き場」としての役割は果たしますが、インフレ局面では実質目減りしやすい構造です。
【国内REIT】分配金利回り：3〜5%程度。流動性は高め。確定申告で損益通算はできますが、直接の所得圧縮効果は薄い。2022〜2023年の金利上昇局面で基準価額が下落した経験をお持ちの方も多いはずです。
【区分マンション投資】表面利回り：4〜7%程度。実質利回りはそこから管理費・修繕積立金・空室損失を差し引いた値になります。減価償却を使った所得圧縮効果が想定されますが、築年数や構造によって耐用年数が異なる点は要確認です。売却時の流動性は立地次第。
【木造アパート経営】利回り：5〜10%程度（立地・築年・設計による）。木造の法定耐用年数22年を活用した減価償却が大きいのが特徴です。ただし初期投資が大きく、融資審査・管理会社の質・空室率が収益性を左右します。不動産未経験の方が1棟目に選ぶには、学習コストが高い選択肢です。
【民泊投資（トレーラーハウス型）】想定利回り：10〜20%（モデルケース／物件仕様・立地・稼働率によって変動します）。短期賃貸収入に加え、稼働率・宿泊単価の設定が収益を直接動かします。運用の手間は他の選択肢より多い反面、木造2×4構造のPACOのような物件ではAirbnbで評価4.8台の実績が出ているケースもあります。
経営者が節税目的で不動産を選ぶとき、「減価償却の前提」を先に確認すべき理由
年収1,800万円の方が不動産投資に求めるものの多くは、課税所得の圧縮です。有効な手段が減価償却による所得圧縮効果で、木造建物は法定耐用年数22年が基本です。ただし、トレーラーハウスの場合は構造・登記の状況によって税務上の扱いが変わることがあるため、税理士との事前確認が必須になります。「節税になると聞いた」レベルで動くと、後から修正が入るケースを私の周囲でも見ています。入口の話を聞く前に、担当税理士へのヒアリングを済ませておくことをお勧めしています。
REITや株式と比べたときの不動産全般の特徴は、「レバレッジをかけられること」と「実物資産としての担保価値」です。融資条件が整えば自己資金を相対的に抑えてスタートできるケースもありますが、金融機関の審査基準・事業実績・与信状況によって条件は大きく変わります。融資が想定どおりに出ないケースも当然あります。
「換金できるか」という軸で並べ直すと、向き不向きが逆転することがある
定期預金・REIT・株式は売買のしやすさがあります。一方、実物不動産は売却に時間がかかります。民泊投資のトレーラーハウスは、移設・転用ができるという特性があり、在来工法のアパートとは性質が異なります。ただし「すぐ売れる」とは別の話なので、モデルケースとしては3〜5年の保有を前提にした資金計画が現実的です。
スピードと確実性を重視する経営者ほど、出口戦略が曖昧なまま入らないことが重要だと感じています。入口の利回りより、5年後に何の形で資産が残るかを先に描いてから検討を進めてください。
「自分の目的」を一行で書いてみると、どの選択肢が最初の一手かが見えてくる
節税が第一目的なのか、毎月のキャッシュフローが欲しいのか、相続対策なのか、純粋な分散なのか。目的が一行で書ければ、どの選択肢が最初の一手になるかはかなり絞られてきます。民泊投資の想定利回りは数字として目を引きますが、それが自分の課題に対応しているかどうかは別の問いです。PACOでは個別のモデルケースをもとに数字の読み合わせをする機会を設けています。勧誘の場ではなく、整理の場として使っていただければと思います。
よくある質問
民泊投資の「想定利回り10〜20%」は信頼できる数字ですか？
前提条件次第で大きく変わります。稼働率・宿泊単価・清掃費・プラットフォーム手数料・季節変動などを含めた実質ベースで試算することが重要です。あくまでモデルケースの数字であり、個別状況によって上下します。提示された試算の前提条件（何を分母にしているか、変動費をどこまで含んでいるか）を必ず確認してください。
不動産投資が初めてでも、民泊投資から入ることはできますか？
不可能ではありませんが、予約対応・清掃・稼働率管理といった民泊特有の運営管理の学習コストがあります。初めての方ほど、運営サポートが整っている仕組みを選ぶか、まず1棟の小規模な物件で試すほうがリスクの見通しが立てやすいケースが多いです。
法人税対策として民泊投資を使うとき、注意点はありますか？
減価償却を活用した所得圧縮効果が想定されますが、物件の構造・登記の状況・事業形態によって税務上の扱いが変わることがあります。「節税になると聞いた」だけで動かず、必ず担当税理士と事前にシミュレーションを確認することをお勧めしています。物件の取得価格は仕様や立地によって変動するため、その点も含めて試算に織り込んでください。