iDeCoもNISAも始めた。でも、なんとなく「これだけでいいのか」という感覚が拭えない——そんな状態の方から、最近よくご相談をいただきます。中古アパート投資は節税と副収入を同時に狙える手段として注目されていますが、「なんとなく良さそう」で踏み込むと後で痛い目を見ます。今回は数字に正直に向き合ってみます。
「利回り8%」と言われたとき、手元にいくら残るか
物件広告によく出てくる「表面利回り8%」という数字。これは年間家賃収入 ÷ 物件価格で計算された、費用を一切引く前の数字です。実際の経営では、ここから管理費・修繕積立・固定資産税・火災保険・空室ロスなどが引かれていきます。
一般的に、実質利回りは表面利回りから2〜3ポイント程度低くなるといわれています。表面利回り8%なら、手残りベースでは5〜6%前後というイメージで最初から考えておくと、後の驚きが減ります。もちろんこれはあくまで目安で、物件・立地・築年数によって大きく変わります。
32歳・年収550万円のモデルケースで試算すると、何が見えてくるか
あくまでモデルケースとして、前提条件を明示したうえで計算してみます。
前提条件
・物件価格：2,000万円（築25年・木造4室・地方都市）
・表面利回り：8.0%（年間家賃収入160万円）
・融資：1,800万円・金利1.8%・25年返済（月々約7.5万円、年間約90万円）
・経費概算：管理委託費（家賃の5%）・修繕費・固定資産税等 合計年間約35万円
・自己資金：200万円（諸費用含む）
1年目のキャッシュフロー概算
家賃収入160万円から、ローン返済90万円・経費35万円を引くと、手残りはおよそ35万円。月換算で約2.9万円です。「思ったより少ない」と感じた方、その感覚は正しいと思います。不動産投資のキャッシュフローは、最初から大きくなることはほとんどありません。
ただし、この試算には「減価償却」が含まれていません。木造築25年の場合、建物部分の残存耐用年数は短くなっており、初年度から数年間は会計上の赤字をつくりやすい構造があります。年収550万円の給与所得と損益通算することで、所得税・住民税の圧縮効果が見込まれるケースがあります。
節税効果はどれくらい見込めるか——モデルケースで逆算する
仮に減価償却等で不動産所得が年間▲80万円の赤字になったとします（あくまでモデルケース）。課税所得が80万円圧縮されると、所得税率20%・住民税10%で計算した場合、税負担が概算で約24万円軽減される計算になります。キャッシュフロー35万円＋節税効果24万円＝実質59万円相当、という見方もできます。ただし、この計算は確定申告の状況・適用税率・その他控除によって変わるため、必ず税理士に確認してください。
「空室が1室出たとき」の計算を、なぜ購入前にしておくべきか
4室のうち1室が空いた場合、家賃収入は160万円から120万円に減ります。ローン返済と経費は変わらないので、このモデルケースではキャッシュフローがほぼゼロになります。これが「最悪ケースの備え」として先に試算しておくべき理由です。
中古アパートは空室リスクと修繕リスクが新築より高い傾向があります。特に築20年超の物件は、給湯器・エアコン・外壁塗装など、複数の設備が同時期に更新時期を迎えることがあります。筆者自身も1棟目でこの読みが甘く、3年目に修繕費が想定の2倍近くかさんで、月のキャッシュフローが一時マイナスに転落した経験があります。手元に最低でも家賃6ヶ月分程度の運転資金を確保しておくことを、個人的には強くお勧めしています。
「トレーラーハウス」が30代の選択肢に入り始めた、地味だけど無視できない理由
PACOが手がけるトレーラーハウス投資（木造2×4構造）は、1台あたり概ね990万〜1,500万円のレンジで検討されるケースが多い投資です（物件仕様・サイズ・立地・付帯工事により上下します）。中古アパートと比較したとき、規模は小さいですが「撤去・移動が可能」という構造上の特性から、出口戦略を考えやすいという声をよく聞きます。たとえば自己資金200〜300万円で融資を組み合わせるケース（モデルケース）では、月次キャッシュフローと節税効果の両立を検討しやすい規模感という点が、相談を受ける30代の方に刺さることが多いです。もちろんリスクと特性はそれぞれ異なり、どちらが優れているという話ではありません。資金規模・リスク許容度・節税ニーズに応じて、選択肢として知っておく価値はあると思っています。
次の一歩は「検討する」ではなく「自分の数字を書き出す」こと
中古アパート投資を本気で考えるなら、まず自分のB/S（バランスシート）を紙に書き出すことをお勧めします。年収・貯蓄・毎月の支出・ローン有無・節税ニーズ——この5項目が整理されると、どの物件規模・融資条件が現実的かが見えてきます。「良さそう」から始めると数字の読み方が甘くなり、「自分の数字」から始めると判断がずっと安定します。まずご自身の年間可処分所得と投資に充てられる上限額を計算してみてください。それだけで、同じ物件広告の見え方がかなり変わってくるはずです。
よくある質問
中古アパートは築何年までが投資対象として現実的ですか？
一概には言えませんが、木造の場合、金融機関の融資が受けやすい目安として「法定耐用年数（22年）－築年数＋αの残存年数がある物件」がよく挙げられます。ただし築25〜30年超でも立地・管理状態が良ければ実需賃貸として機能するケースは多く、融資よりも「修繕費と空室リスクを自己資金でカバーできるか」が実務上の判断軸になることが多いです。
年収550万円だと、融資はどの程度通りやすいですか？
年収だけで判断はできませんが、会社員・継続雇用・信用情報に問題がない場合、年収500万円台は融資審査の入口として一定の評価を受けやすい水準といわれています。ただし物件の担保評価・自己資金比率・既存のローン状況が審査に大きく影響します。「年収があれば通る」という前提で動くと、否決されたときに次の手が打ちにくくなるため、複数の金融機関に事前相談する流れをお勧めします。
節税目的で始めた場合、売却のタイミングはどう考えればいいですか？
減価償却を使い切った後は節税効果が薄れ、かつ帳簿上の建物価格が下がっているため売却時に譲渡益課税が発生しやすくなります。一般的には「減価償却の旨みが出る初期5〜10年をどう使うか」と「出口時の税コスト」をセットで設計することが重要とされています。購入前に売却時のシミュレーションも含めて税理士と相談しておくと、後悔の少ない意思決定につながるケースが多いです。