区分マンション2戸とアパート1棟を抱えながら、「もう1棟増やすか、別の資産クラスに分散するか」という問いにすっきりした答えが出ない——そんな局面にいる方は少なくありません。中古アパート投資を改めて比較軸で眺めると、選択肢の輪郭が見えやすくなることがあります。
「利回り」の数字が近くても、リスクの中身はまるで違う
中古アパートの表面利回りは地方物件で8〜12%台の広告をよく見かけます。ただし管理費・修繕積立・空室損・固定資産税・ローン金利を加味した実質利回りは、3〜5%台に収まるケースが珍しくありません。この「表面から実質への圧縮率」は築年数・設備仕様・エリアの需給によって物件ごとに大きく異なります。
一方、REITの分配利回りは現在4〜5%前後が中心帯（市場により変動）。運用コストや空室リスクは投資家が直接負いませんが、価格変動リスクは株式市場と連動します。利回りの数字が近くても、リスクの構造はまったく別物です。よくある失敗は「表面利回り10%のアパートとREIT4%を比べて、アパートのほうが圧倒的に有利」と判断し、実質コストを試算しないまま購入してしまうケースです。
レバレッジは「武器」にも「重り」にもなる
中古アパートの構造上の特徴は、銀行融資によるレバレッジです。自己資金1,000万円を頭金に5,000万円の物件を取得すれば、実質利回り5%でも自己資金対比の収益率は理論上5倍になります。ただし既存の融資残高と物件の担保評価が積み上がった状態で追加融資を引くには、年収800万円台でも金融機関の審査が想定外に狭くなるケースがあります。
株式やREITは信用取引を使わない限り、損失は元本の範囲内です。「売りたいときに市場で売れる」流動性の高さは、不動産と比べると明確な差異です。ただし短期の値動きに引っ張られやすい点も同じ構造から来ています。
定期預金・現金保有の「機会費用」をどう置くか
定期預金の金利は2024年後半から上昇傾向にあるものの、税引き後の実質リターンはまだ限定的です。現金を保有し続けることの機会費用は確かに存在しますが、手元流動性の確保は不動産投資家にとって修繕費の急発生や金利上昇への備えとして機能します。現金比率を意図的に残す判断は、攻めを諦めているわけではなく、ポートフォリオ全体の耐久性を高める行動と捉えることもできます。
「別アセット」を加えると、出口戦略はどう変わるか
中古アパートは築年数が進むほど金融機関の評価期間が短くなり、出口での売却価格が融資残高を下回るリスクが高まります。既に複数棟を持つ投資家が「次の棟」で特に意識したい論点です。
比較軸として挙げておきたいのが、動産として扱われるタイプの商品です。PACO STAYは、木造2×4工法のトレーラーハウス（車両運搬具）を客室1棟単位で購入し、グランピング施設の運営をすべて当社グループに委託する形式です。価格は1棟1,453万円〜（プロジェクトにより異なる）。車両運搬具のため法定耐用年数は4年・定率法となり、減価償却の速さは不動産とは設計が異なります。想定利回り7.7〜14.6%（稼働率35%・1泊32,000円を前提とした試算であり、保証するものではありません）。分割払い（最長10年・審査あり）を活用することで、自己資金0円から始められるケースが想定されます。ただし月々の支払いが送金額を上回る月もあるため、税の減少分との差引を含めて手元キャッシュを事前に確認する必要があります。
アパートと並べたとき、「銀行融資の枠を消費しない」「土地の担保設定が生じない」という点は、既に複数の融資を持つ投資家にとって構造が異なる選択肢になりえます。優劣ではなく、ポートフォリオの中で何を補いたいかによって位置づけが変わります。
「次の一手」を決める前に問い直したい3つの視点
1. 融資余力はどこに残っているか
金融機関ごとに「これ以上は難しい」という評価の壁があります。都市銀行・地銀・信金・ノンバンクで基準が異なるため、現在の借入状況を一覧化し、どの機関にまだ余白があるかを確認することが先になります。
2. 既存物件の減価償却はあとどのくらい残っているか
既存物件の耐用年数と取得価格から、現在どの程度の償却費が計上されているかを確認します。課税所得が高い年ほど、新たな投資の税効果の大きさが変わってきます。
3. 10年後に何を持っていたいか
売却前提で5〜7年保有するのか、長期保有で手残りを積み上げるのか。出口の形を先に決めてから物件選定に入ると、築年数・構造・エリアの絞り込み基準が変わります。
まず「現状の棚卸し」から始める
比較検討は「どれが正解か」を探す作業ではなく、「自分のポートフォリオに何が足りていないか」を確認する作業です。中古アパートは融資レバレッジとキャッシュフローの組み合わせとして依然として主要な選択肢のひとつです。一方、節税の設計・流動性・融資枠への影響という軸では、異なる構造を持つ商品が補完的に機能するケースもあります。まずは現在の借入一覧と減価償却スケジュールを一枚の紙に整理するところから始めてみてください。
よくある質問
中古アパートとREITを組み合わせる意味はありますか？
異なる流動性・リスク構造の資産を並べることで、どちらかの相場環境が厳しくなった際の影響を分散できるケースがあります。ただし組み合わせの効果は個人の保有比率や税状況によって異なるため、一般論として「有効・無効」を断言することはできません。ご自身のキャッシュフロー計画と照らし合わせて判断されることをお勧めします。
PACO STAYの分割払いは、銀行の不動産融資と何が違いますか？
銀行の不動産融資は土地・建物を担保に取り、長期（20〜35年）の返済が一般的です。PACO STAYの分割払いは提携の信販会社を通じた商品購入の分割（最長10年・審査あり）であり、不動産担保は生じません。既存の不動産融資枠に直接影響しないケースがありますが、与信評価への影響は信販会社の審査基準によります。
減価償却4年というのは、他の不動産と比べて極端に短くないですか？
一般的な木造アパートの法定耐用年数は22年（中古の場合は残存年数で計算）です。PACO-TRAILERは車両運搬具として登録される動産のため、法定耐用年数は4年・定率法が適用されます。短期間で大きな償却費が計上される一方、4年を過ぎると償却費はほぼなくなります。「節税効果が集中する期間」と「その後のキャッシュフロー設計」を両方確認した上で判断されることが大切です。