相続で受け継いだ土地を持て余している方から、「利回りが何%あれば十分なのか」「今の時代にアパートを建てていいのか」という声をよくいただきます。固定資産税だけが毎年出ていく状況で焦りを感じるのは自然なことです。ただ、その焦りが判断を急がせる最大のリスクでもあります。まず「利回り」の基本から順に整理してみましょう。
「利回り8%」という数字、どこまで信用できますか？
不動産広告に出てくる「利回り」は、ほぼ例外なく表面利回りです。年間の想定賃料収入を物件価格で割っただけの数字で、空室・管理費・修繕費・税金はまったく含まれていません。
モデルケース（架空）で考えてみます。建築費5,000万円のアパートで年間家賃収入400万円なら表面利回りは8%です。ところが管理委託料（賃料の5〜10%）・固定資産税・都市計画税・火災保険・将来の外壁塗装や設備交換費を差し引くと、手元に残るキャッシュフローは年間100〜150万円台に落ちるケースも珍しくありません。「8%のはずが思ったより残らない」という声の多くは、表面と実質の差が見えていないことから生じています。一般的に表面利回りから3〜4ポイント低い水準が実質利回りに近いとされますが、築年数・立地・ローン有無によって大きく変わるため、あくまで目安です。
自己所有の土地なら建築費だけで利回りを計算していいですか？
地主の方がよく持つ感覚ですが、ここには落とし穴があります。土地の取得コストがゼロでも、土地の価値そのものがゼロなわけではありません。仮に土地を売却していれば得られたはずの資金（機会費用）を考慮しないと、「建てた方が得か」の判断が歪みます。
よくある失敗として、節税効果（貸家建付地評価・借家権控除など）を前面に出した提案を受け、実収益の確認が後回しになるケースがあります。節税効果は「費用を払ってでも得られる実収益があるか」を確かめたうえで、副次的に評価する順序が堅実です。顧問税理士に試算を依頼する際は「建築後10年の税引き後キャッシュフロー累計」を数字で出してもらうことを検討してください。
郊外の土地にアパートを建てると、将来売れなくなりますか？
率直に言えば、2030年代以降の人口動態を前提にすると、駅から遠い郊外のアパートは空室率の上昇と売却時の買い手不足が重なるリスクがあります。国土交通省の資料でも、地方圏の賃貸住宅の空室率はすでに高水準が続いており、竣工から10〜15年後に満室想定のシミュレーションと現実が乖離するケースが報告されています。
これは「郊外に建てるな」という話ではなく、「出口（売却・転用・取り壊し）まで含めてシナリオを描けているか」という問いです。30年一括借り上げのようなスキームも、条件変更・解除リスクが約款に記載されているケースがあります。長期にわたる約束は額面通りに受け取らず、最悪シナリオで自分が困らないかを先に確かめることが重要です。
アパート以外に、土地を収益化する選択肢はありますか？
コンテナ型やトレーラーハウス型のグランピング客室など、建物ではなく動産として扱える施設が登場しています。編集部が手がけるPACO STAYもその一例で、木造2×4工法のトレーラーハウス（車両運搬具）を客室1棟単位で購入し、旅館業の許可取得・予約・清掃・メンテナンスをすべて当社グループが担う仕組みです。
1棟1,453万円〜（プロジェクトにより異なる）。稼働率35%・1泊32,000円を前提とした試算では想定利回り7.7〜14.6%、月額送金額は176,800円（いずれも試算であり、実際の収益を示すものではありません）。アパートとの大きな違いは、車両運搬具として動産扱いのため法定耐用年数4年で減価償却できる点です。課税所得が高い方にとっては、一定期間において税負担が変化するケースが想定されます。ただし個人・課税所得1,800万円超などの条件を前提とした試算であり、ご自身の税務状況は必ず税理士に確認してください。
アパートは建物が残る半面、PACO STAYのような動産型は原状回復が比較的柔軟で、他の用途への転用がしやすいという違いがあります。どちらが合うかは土地の形状・立地・資金計画によって異なるため、一概には言えません。
まず何から手をつければいいですか？
遊休地の活用を考えるとき、最初に確認すべきは「その土地で何が建てられるか（用途地域・建ぺい率・容積率）」と「売った場合・貸した場合・活用した場合の10年キャッシュフロー比較」の二点です。焦って建てた建物は簡単には撤退できません。一方、何もしないままでは固定資産税だけが積み上がります。
小さな一歩として、まずは市区町村の固定資産税通知書と登記簿謄本を手元に置き、顧問税理士か信頼できる不動産コンサルタントに「このまま5年放置した場合の税負担累計」を計算してもらうことから始めてみてはいかがでしょうか。数字が揃ってから選択肢を並べても、遅くはありません。
よくある質問
表面利回りと実質利回りの差は、どのくらいを想定すればいいですか？
一般的には表面利回りから3〜4ポイント低い水準が実質利回りに近いとされるケースが多く報告されています。ただし築年数・立地・管理状況・ローン有無によって大きく変わるため、あくまで目安です。実際の収支計画では管理費・修繕積立・空室損・税金・保険を個別に積み上げて確認することをお勧めします。
相続税対策のためにアパートを建てると、節税効果は必ず得られますか？
賃貸住宅の建築により相続税評価額が下がる仕組み（貸家建付地評価・借家権控除など）は税法上存在します。ただし「節税効果があること」と「建てた方が経済的に得なこと」は別の問いです。また税務当局が経済的合理性のない取引を否認した事例もあるため、設計段階から税理士を交えた検討が不可欠です。
PACO STAYに興味がありますが、まず何を確認すればいいですか？
まずは販売中プロジェクトの一覧（https://paco-house.com/trailer/sales/）で対象地域・棟数・前提条件を確認してください。その後、分割払い（最長10年・審査あり）を使った場合の月々の支払いと送金額の差、およびご自身の課税状況を踏まえた減価償却の効果を、担当者または顧問税理士に試算してもらう流れが現実的です。数字を手元に揃えてから判断されることをお勧めします。